Masih ZERO 'STEP BY STEP' pembelian rumah Lelong atau rumah Subsale?? Silakan membaca..

● Pembelian rumah LELONG dan rumah SUBSALE adalah sedikit BERBEZA dari segi permulaan wang deposit, tempoh masa dan syarat kelulusan memindahmilik.

● Perkara asas yang perlu diteliti oleh pembeli adalah dari segi syarat kelayakan pinjaman @ pembiayaan perumahan (kecuali pembelian cara tunai), lokasi, harga rumah, rekabentuk, keadaan fizikal serta kos yuran guaman.

● Disini diterangkan FULL 'STEP BY STEP' bagaimana langkah-langkah terperinci perlu diambil.

*****

PENGENALAN RUMAH LELONG;
==============================
● Rumah lelong adalah rumah yang dijual oleh bank ataupun sesuatu pihak individu melalui Lelongan Awam yang diadakan di Mahkamah Tinggi, Pejabat Tanah atau ditempat lelongan awam (bilik, pejabat, dewan atau hotel) dan sebagainya.

SEBAB RUMAH DILELONG;
==============================
● Bagi kes bank lelong, kebiasaannya disebabkan tuan rumah / peminjam GAGAL membayar tunggakan ansuran dalam tempoh yang dijanjikan kepada pihak institusi kewangan.

● Pihak bank akan memohon kebenaran dari pihak Mahkamah dan melantik pelelong sebagai wakil jualan dalam menjualkan sesuatu hartanah.

● Hartanah yang dilelongkan biasanya dijual dengan permulaan harga Rizab 20%-50% lebih rendah dari harga pasaran semasa.

● Pembeli perlu membuat bidaan harga bersama penawar-penawar lain (jika ada) melalui pelelong berlesen.

****

PROSEDUR PEMBELIAN RUMAH LELONG;
==============================

● Info hartanah atau rumah yang bakal dilelong oleh Mahkamah atau Pejabat Tanah biasanya boleh didapati dalam kenyataan iklan Surat Khabar.

● Selain itu juga, boleh dilihat melalui laman web portal atau rujuk web lelongan hartanah 1 Malaysia: http://bitly.com/buylelong

● Sebaiknya gunakan khidmat bantuan Ejen Lelong bagi mendapatkan maklumat senarai rumah lelong terkini.

● Dapatkan lokasi alamat rumah yang bakal dilelong serta lawati sendiri ke lokasi rumah (jika perlu). Rujuk maklumat kepada Ejen Lelong.

● Dapatkan info atau salinan Surat Perisytiharan Jualan Lelongan @ Proclamation of Sale (P.O.S) dan Conditions of Sale (C.O.S).

● Pastikan tarikh lelong masih belum terlepas. Sebaik-baiknya 3 hari sebelum lelongan bermula.

● Dalam tempoh itu, bakal pembeli boleh membuat tinjauan sendiri, semakan atau carian dan menyediakan wang deposit secukupnya.

● Baca dan fahamkan segala syarat-syarat jualan dan kelayakan dalam P.O.S.

*****

PERKARA PENTING PERLU TAHU DALAM P.O.S;
√ Tarikh dan masa lelongan.
√ Lokasi tempat lelong diadakan.
√ Pihak bank mana yang melelong.
√ Wakil peguam yang melelong.
√ Jenis hartanah atau rumah dibina.
√ Saiz keluasan. Jumlah Rumah bangunan bertingkat atau tidak.
√ Jenis pegangan hartanah (Pajakan atau Hakmilik Kekal)
√ Mukim @ Daerah mana Geran dikeluarkan.
√ Berapa lama usia hartanah tersebut dibangunkan.
√ Nama pemaju. Adakah syarikat tersebut masih wujud.
√ Nilai deposit yang diperlukan (5% atau 10%).
√ Deposit dalam bentuk Bank Deraf atas nama bank atau individu.
√ Bil utiliti atau cukai yang perlu ditanggung oleh pembeli.
√ Tempoh penyelesaian baki pembelian (90 atau 120 hari).
√ Lain-lain kos atau risiko yang perlu ditanggung oleh pembeli.

● Periksa keadaan rumah lelong samaada ia berpenghuni atau tidak serta lain-lain keadaan kerosakan jika ada. Selain itu, lihat keadaan kejiranan dan persekitaran sekeliling.

● Buat kajian nilai harga pasaran rumah lelong yang hendak dibeli. Bandingkan dengan harga jualan lelongan. Adakah lebih jimat dan berbaloi jika dibeli.

● Buat semakan carian hakmilik status hartanah di Pejabat Tanah + Pemaju, bil Air + Elektrik, cukai Taksiran, cukai Tanah dan yuran penyelenggaraan (jika ada).

● Gunakan khidmat bantuan Ejen Lelong yang berpengalaman jika kurang pengetahuan atau tiada masa atas kesibukan kerja.

● Elakkan membeli sebarang hartanah lelong yang berstatus Kaveat (rujuk info tentang Kaveat di bawah).

● Sekiranya berminat, sediakan deposit wang tunai 5%-10% daripada harga Rizab mengikut syarat ditetapkan. Contoh: Harga Rumah: RM100,000.00 x 10% = RM10,000.00.

● Keluarkan wang deposit dalam bentuk Bank Deraf mengikut ke atas penama penuh bank yang melelong. Contoh nama Maybank: Malayan Banking (M) Berhad.

● Pastikan tiada kesalahan amaun dan ejaan nama pada Bank Deraf bagi mengelakkan pendaftaran penawaran ditolak semasa hari lelong.

● Bajet berapa nilai maksima harga yang mahu dibida. Elakkan membida sesuatu rumah lelong melebihi nilai harga pasaran semasa.

● Sediakan lebihan wang tunai dalam anggaran 5% untuk bayaran kos yuran guaman dan perbezaan kenaikan harga jika menang bidaan.

PROSEDUR MEMBIDA;
● Hadir semasa pendaftaran hari lelongan dilakukan. Sekurang-kurangnya 30 minit lebih awal.

● Pada waktu acara lelongan bermula, sesi pengumuman dan soal jawab dilakukan oleh pelelong.

● Pelelong meletakkan syarat-syarat jualan sebelum lelongan bermula.

● Kenaikan tawaran harga dibuat dalam satu jumlah amaun yang ditentukan oleh pelelong.

● Cara bidaan harga biasanya adalah secara lisan, mengangkat tangan atau menunjukkan kad nombor pembida (Paddle).

● Penawar yang membuat bidaan harga paling tinggi dikira pemenang setelah pelelong mengetuk penukul sebanyak 3 kali 'panggilan' sebagai tanda muktamad.

● Penawar yang berjaya perlu menandatangani surat perjanjian Kontrak Jualan.

● Penawar yang tidak berjaya akan dikembalikan wang depositnya. Sila cuba lagi di lain masa dan jangan berputus asa.

MENANDATANGANI SURAT KONTRAK JUALAN
==============================

● Penawar yang berjaya akan menandatangani kontrak jualan dan perlu membayar lebihan perbezaan baki deposit termasuk bayaran Stamping Duty sebanyak RM100.00.

● Kasyier Order atau Bank Deraf pembeli yang berjaya akan didepositkan sebagai sebahagian wang cengkeram deposit.

● Baki wang deposit boleh dibayar secara tunai atau cek peribadi. Sesetengah kes lelongan, amaun tersebut boleh dimasukkan ke dalam pakej pinjaman perumahan.

● Kontrak jualan akan menjadi suatu kontrak jualan yang mengikat setelah ditandatangani pembeli.

● Pembeli perlu menyelesaikan baki harga belian samaada dalam bentuk pinjaman bank atau secara tunai dalam tempoh yang ditetapkan.

● Sekiranya pembeli membuat pinjaman @ pembiayaan dari bank, lakukan permohonan dengan segera.

● Setelah permohonan pinjaman bank diluluskan (biasanya dalam tempoh 14 hari), surat tawaran bank (Letter Offer) dikeluarkan.

● Pembeli perlu melantik peguam yang bertauliah bagi menguruskan proses pemindahan hakmilik.

● Dapatkan sebut harga yuran guaman (Legal Fees + Stamping Duty) dari peguam terlebih dahulu. Minta bantuan Ejen Lelong memperkenalkan peguam sekiranya perlu.

● Sekiranya pembeli gagal membuat pinjaman bank dalam tempoh yang diberikan, risiko wang deposit tidak akan dipulangkan oleh pihak bank tersebut.

● Pembeli boleh membuat rayuan untuk penangguhan masa jika perlu. Tetapi penalti atas kelewatan akan dikenakan.

● Sekiranya bil tunggakan rumah tersebut sudah dijelaskan, pembeli boleh menuntut balik kos tersebut kemudian bagi sesetengah kes bank lelong.

*****

PENGENALAN RUMAH SUBSALE;
==============================
● Rumah Subsale bermaksud adalah rumah jual (Second Hand / Sekunder / Secondary Market).

● Biasanya ia dijual oleh pemilik berdaftar sesuatu individu atau pun syarikat.

● Pembeli berurusan dengan penjual atau melalui wakil penjual (contohnya melalui Ejen @ Perunding Hartanah).

PROSEDUR PEMBELIAN RUMAH SUBSALE;
==============================

● Pembeli perlu tahu lokasi dan jenis rumah yang sesuai diduduki atau dilaburkan mengikut kemampuan atau bajet harga belian.

● Buat carian iklan jualan rumah melalui web portal iklan. Buat tapisan lokasi dan bajet harga. Contohnya Mudah.my, Propertyguru.com.my

● Sebaiknya buat kajian iklan rumah jual pada harga yang rendah dari harga 'Market Value' (pasaran semasa).

● Sebaiknya gunakan khidmat bantuan Ejen / Perunding Hartanah bagi mendapatkan maklumat dan nasihat pandangan.

● Pastikan individu tersebut adalah dari syarikat Real Estate Agency berdaftar bagi mengelakkan sebarang penipuan individu yang tidak bertanggungjawab.

● Pembeli tidak perlu risau tentang bayaran komisen. Professional Fee Ejen / Perunding Hartanah dibayar oleh pihak penjual.

● Dapatkan maklumat lebih terperinci untuk tujuan 'valuation' melalui penjual atau Ejen. Hubungi atau berjumpa pegawai bank @ 'Valuer' untuk kepastian harga rumah (jika perlu).

● Buat temujanji dengan penjual atau Ejen untuk melawati (viewing) rumah tersebut.

● Periksa keadaan rumah. Adakah rumah tersebut mengikut spesifikasi di dalam dokumen Geran atau Sales & Purchase Agreement penjual.

● Adakah status hartanah tersebut sudah dikeluarkan "Strata / Individual Title". Atau ia masih lagi "Master Title" (Geran besar).

● Perlu tahu, adakah penjual mempunyai pinjaman dengan bank atau tidak.

● Rujuk bank mana yang dibuat pinjaman oleh penjual. Adakah mempunyai tunggakan ansuran bulanan.

● Sekiranya ada, apakah rumah tersebut akan bakal dilelongkan. Hal ini adalah penting untuk diketahui.

● Selain itu juga, adakah terdapat Kaveat di atas hak miliknya atau tidak (rujuk info tentang Kaveat di bawah). Jika ada, dinasihatkan agar berfikir terlebih dahulu atau dapatkan nasihat dari pakar dan Peguam Hartanah sebelum berniat untuk membeli.

*****

PERKARA PENTING PERLU TAHU;
√ Jenis hartanah atau rumah dibina.
√ Saiz keluasan. Jumlah bilik. Rumah bangunan bertingkat atau tidak.
√ Jenis pegangan hartanah (Pajakan atau Hakmilik Kekal)
√ Mukim @ Daerah mana geran dikeluarkan.
√ Berapa lama usia hartanah tersebut dibangunkan.
√ Nama pemaju. Adakah syarikat tersebut masih wujud.
√ Berapa kos cukai Taksiran, cukai Tanah dan yuran penyelenggaraan bulanan (jika ada).
√ Kaveat (jika ada).

● Sekiranya berminat, cuba berunding harga samaada penjual sudi menurunkan harga atau tidak.

KAEDAH PEMBAYARAN DEPOSIT 10%;
● Pembeli perlu membayar 2%-3% dari harga jualan + 6% GST.

● Bayaran menggunakan Cek / Bank Deraf ke atas nama Agensi Ejen tersebut atau melalui Peguam sebagai wakil orang tengah.

● Jangan membayar secara tunai termasuk atas nama kepada Ejen atau penjual bagi tujuan keselamatan.

● Jika melalui Ejen / Perunding Hartanah, pembeli perlu menandatangani borang "Agreement to Purchase" (A.T.P) dari syarikat agensi Ejen tersebut.

● Semak dan fahamkan klausa-klausa yang terdapat di dalam borang A.T.P.

● Di dalam borang A.T.P, nyatakn sekiranya membeli secara pinjaman / pembiayaan dari bank (wang deposit tersebut akan dipulangkan sekiranya permohonan pinjaman perumahan bank ditolak).

● Gunakan salinan asal borang A.T.P tersebut bagi bertujuan untuk rujukan dan sertakannya bersama dokumen permohonan pinjaman perumahan kepada bank.

● Jika permohonan pinjaman bank sudah diluluskan, pembeli perlu menandatangi surat 'Loan Agreement' apabila surat 'Letter Offer' dikeluarkan.

● Bagi kes pembelian rumah Subsale, wang deposit akan dipulangkan sekiranya pembeli gagal membuat pinjaman bank. Surat penolakan dari bank diperlukan sebagai tanda bukti.

● Setelah 'Loan Agreement' ditandatangani, pembeli perlu melantik peguam hartanah bagi menguruskan dokumen "Sale & Purchase Agreement", proses penukaran Hakmilik, 'Disbursement' dan sebagainya.

● Baki wang deposit sebanyak 7-8% dibayar kepada penjual melalui peguam (sebagai pemegang 'Stakeholder') semasa menandatangani "Sales & Purchase Agreement" dalam masa 90 hari yang ditetapkan.

● Bank pinjaman pihak pembeli akan 'Disburse'kan wang kepada bank pihak penjual dari baki pinjaman penjual (jika ada).

CUKAI @ YURAN GUAMAN PEMBELI & PEMINJAM BANK;
● Lawyer Fees (S&P) = Legal Fee (fixed) + Government Tax (Fixed - 6%) + Stamp Duty (Fixed) + Misc / Expenses / Disbursement.

● Lawyer Fees (Loan) = Legal Fee (fixed) + Government Tax (Fixed - 6%) + Stamp Suty (Fixed) + Misc / Expenses / Disbursement

*****

SEKATAN KEPENTINGAN;
● Sebelum pemindahan hakmilik dilakukan daripada nama penjual kepada nama pembeli, ia hendaklah mendapatkan kebenaran bertulis (Consent) terlebih dahulu daripada kerajaan Negeri jika adanya sekatan-sekatan kepentingan.

● Pihak Berkuasa Negeri adalah merujuk kepada Menteri Besar, Ahli Mesyuarat Kerajaan Negeri (Exco) atau Pejabat Tanah Daerah atau Pejabat Tanah dan Galian Negeri.

CONSENT;
Consent adalah bermaksud Kebenaran pindahmilik. Ianya terpakai bagi rumah jenis Kos Rendah (Low Cost) atau Kos Medium (Medium Cost).

● 2 proses permohonan Consent yang perlu dilakukan di Pejabat Tanah:

i. Consent to Transfer (CTT)
ii. Consent to Charge (CTC)

● Proses memohon Consent tersebut biasanya dilakukan oleh peguam yang menguruskan dokumen "Sales & Purchase Agreement".

● Proses penukaran hakmilik sepenuhnya bagi jual beli hartanah biasanya akan mengambil masa:

i) Antara 3 hingga 4 bulan bagi hartanah yang tidak perlukan Consent.

ii) Antara 6 hingga 10 bulan bagi hartanah yang perlukan Consent.

● Bagi kes pembelian rumah lelong, syarat kelayakan dan Consent dari kerajaan Negeri adalah tidak terpakai.

● Bagi pembelian rumah lelong jenis Kos Rendah (Low Cost) atau Kos Medium (Medium Cost) pula, pembeli tetap perlu memohon kebenaran dari kerajaan Negeri.

● Kebiasaannya kelulusan dalam tempoh masa 14 hari sahaja berbanding pembelian rumah Subsale yang agak lebih lama.

GADAIAN PEMINJAM BANK;
● Jika rumah tersebut masih digadaikan kepada bank, untuk membolehkan pemindahan hakmilik dibuat, maka gadaian tersebut perlu dijelaskan terlebih dahulu.

KAVEAT;
● Kaveat bermaksud sekatan atau halangan; adalah satu instrumen / alat / mekanisme yang disediakan oleh undang-undang untuk melindungi kepentingan seseorang ke atas urus niaga hartanah miliknya.

● Jika terdapat adanya Kaveat pada hartanah yang mahu dipindahmilik, perlu tahu siapakah yang memasukkan Kaveat tersebut.

● Sekiranya pembeli mahu meneruskan urusan pemindahan hakmilik, penjual hendaklah terlebih dahulu meminta individu atau pihak yang memasukkan kaveat tersebut menarik balik atau membatalkannya.