Archive for 2016

Home Archive for 2016

Post hari ini adalah ringkasan pembelian rumah lelong kos rendah di Seksyen **, Shah Alam. Aku beli pakai agent sebab aku sibuk. Harga yang aku bayar untuk agent tue RM 2k untuk rumah itu berjaya untuk bid. Nanti aku citer, apakah berbaloi bayar agent dengan harga tersebut. Sebelum aku citer lebih aku nak citer macam mana aku boleh terjebak dalam permainan pelaburan hartanah.

Persediaan Untuk Bermula

1. ILMU Yang BETUL dan Identify dimana perlu bermula dengan kapasiti diri.

Mula-mula yang paling penting ialah ilmu memahami permainan perlaburan hartanah.

Ada orang bayar pergi seminar, ada org baca buku, ada org sanggup buang masa untuk cari informasi percuma (aku yang dulu) dan pelbagai cara lain.

Kalau niat ada nak jadi pelabur maka NIAT, kemudian usaha dengan carian-carian bagaimana untuk memilikinya.

Ada beberapa cara permainannya... ada orang beli hartanah lelong, ada orang beli melalui subsale, dan ada orang beli yang tengah buat oleh pemaju-pemaju.

Selepas aku mendapat gambaran kasar bagaimana orang buat duit dengan semua cara diatas. Akhirnya aku memilih FOKUS untuk buat melalui kaedah Rober T. Kiyosaki. Dengan kapasiti saya bekerja dan sambil buat PhD dapat sponser, maka saya rasa the best way untuk mulakan adalah dengan memahami bagaimana membuat hutang untuk mendapatkan income. Lagi limitasi masa tersangatlah luar biasa kerana membuat kerja hampir kesemua quadrant -bekerja-specialist-Big Bisnes & Investor. Kepenatan itu sangat luar biasa, tapi bila terkenang nasib sebelum ni sudah ditimpa tangga maka digagahkan juga.

Ilmu yang betul banyak dipelajari dalam buku RICH DAD, POOR DAD edisi Bahasa Melayu. Dalam masa sehari saya khatamkan setelah orang yang saya follow membaca buku ini sebelum membuat keputusan behenti kerja. Maka tak dapat tidur dibuatnya sebab saya dibukakan mata untuk membetulkan persepsi melalui Rich DAD dan Poor Dad. Kemudian dibukakan hati untuk memahami cashflow and quadrant income.

Melalui situ saya memahami APAKAH hutang yang BAIK lagi Menguntungkan (Menjana Cash Flow)

Dari situ saya mula memfokuskan diri untuk memahami cara membuat CASH FLOW melalui HUTANG BANK. Secara tak langsung memahami Account CASH FLOW sediri.

Dengan persepsi lama dan salah faham memahami cash flow sendiri kita menempah laluan yang sangat berisiko dalam kehidupan kita jika kita hanya pada quadrant E.

Pilihan yang diambil adalah untuk menjadi PELABUR HARTANAH dengan RUMAH LELONG. Maka beberapa buku lain dibeli sebagai panduan supaya duit yang dilabur tak terbakar begitu sahaja. Dengan ilmu-ilmu tersebut dicari dalam masa seminggu saya khatamkan. Maka akhirnya saya dapat bertindak dengan cara yang betul dan mengurangkan risiko kerugian pelaburan saya. Alhamdulillah.

Pelaburan yang paling berisiko adalah pelaburan tanpa ilmu dan menyerahkan seratus peratus duit kepada agent untuk menguruskan dengan hanya ikat dengan pengiraan keuntungan diatas kertas.
So berjaga-jaga untuk pelaburan seperti ini kerana 90% akan rugi seratus peratus dalam masa sekelip mata dan mungkin 10% akan untung dengan keuntungan yang minimum. Kenapa? TIADA ILMU UNTUK MENGURANGKAN RISIKO PELABURAN.

2. Research Yang BETUL
Jika rumah untuk disewa dan menghasilkan cash flow yang berterusan. Maka research kawasan sangat penting. Ilmu research market ini sangat penting dengan target market rumah yang akan masuk bid. Sebagai contoh rumah kos rendah-flat. Maka tempat tersebut paling best kalau berdekatan public transport dan paling2x penting adalah kepadatan penduduk. Bagaimana nak tahu? Check malam2x kawasan tue ****** atau tengok fasili disitu.. kedai dobi, stesen minyak dua tiga biji (Bukan senang nak buka stesen minyak klo tempat tak strategik) dan beberapa element lain.

Selain itu research market aku agak senang sebab pak cik saya bekerja sebagai valuer... memang call cukup untuk bagi tahu market price disitu dan kalau nak tahu fasiliti dikawasan tersebut.

Penting SANGAT... supaya bila post iklan terus after 1hour or 1day orang terus call nak tengok rumah sewa.

3. TINDAKAN Yang BETUL

Bertindak dan cuba deal dengan betul... tetiba penat nak menulis ... bersambung nanti

Hasilnya dapat penyewa rumah tanpa banyar pada bank lagi... Cover sedikit sebanyak modal yang dilabur... lagi bila tahu bayaran tunggakan yang dijelaskan akan dibayar balik. Alhamdulillah...

4. REDHO & BeRSYUKUR & BERSERAH

\Apa-apa yang terlebih tue anggaplah bantu diorang dan sedekah juga, apa yang dapat kurang tue SYUKUR alhamdulillah Rejeki... Lain2 yang lupa serahkan kepada dia sebab dia boleh bagi dan tarik balik dalam sekelip mata.

Sambung study... untuk lusa discussion ...
#DicheletOwhDichelet

Wasalam.

Dulu masa aku niaga di pasar malam. Aku ada pengalaman ambik budak2 baru berhenti sekolah kerja dengan aku. Budak2 ni memang rajin buat kerja. Sebab apa boleh buatkan depa ni rajin?

Dari pengalaman yang aku dapat.

1. Budak2 ni tak pernah pegang duit banyak. Paling banyak ada 10 dalam poket. Bila dapat gaji sehari 30 ke 50 depa memang rajin gila buat kerja.

2. Tak dak komitmen apa2. Marka xdak nak belanja tgk wayang. Naik moto pak beli atau moto abang. Jadi depa dapat duit hanya untuk suka2 p main game dekat kedai komputer, main snuker. Malam ni duit habih esok dia kerja ada duit balik.

Budak2 lagu ni kita boleh ikat depa kerja 2 3 tahun. Lepas tu kalau X jaga memang tobat depa akan sailang. Sailang tu ada banyak jenih

- p kerja tempat ada epf kwsp socso
- bukak biz yang sama macam kita.

Aku dah terkena benda2 mcm ni dulu. Sangat memberi aku pengajaran.

Apakah kesilapan yang aku x mau amik tau sebelum ni?

Dulu masa niaga aku tak sedaq dengan ada budak2 ni biz yang kecik2 ni dah boleh autorun sebenarnya, kalau aku x dak pun depa dah boleh niaga sendiri... bagi gaji dekat depa 50 ringgit aku dah boleh makan bersih 2 3 ratus satu malam.

Masa dah berlalu. Depa dah kerja 2 tahun dengan aku. Masa aku kutip depa kerja. Depa memang susah. Hp aku bagi makan aku bagi. marka xdak tapi lepas dah duduk lama kerja dengan aku.

Bila dah ada marka dah ada moto sendiri. Pemikiran budak2 ni dah ubah. Depa mula pikiaq perlukan duit lebih. Nak tanggung mcm2. Mula dah nak pikiaq nak beli kereta lepas tu nak kawin. Dengan gaji 50 depa rasa tak cukup.Aku makin kenyang depa dok macam tu jugak.

Lama2 depa cari peluang tempat lain. Atau depa pinjam duit orang jual barang yang sama mcm kita.

Nah..

Memang aku maki tak ingat dunia cerita seluruh kampung budak2 ni x kenang budi. Aku canang bg tau aku bagi macam2 p meniaga dapat makan dapat hp bilik sewa aku bayaq..

Aduhhh sedih bila ingat perangai aku dulu.

Yang aku tau masa tu nak dok sembang kedai kopi dapat duit.

Berapa tahun yuran kebodohan aku terima?

==================

KALAU aku boleh patah balik..

Budak2 ni aku bagi handle niaga 100% aku bagi modal dekat depa. Depa bagi aku gaji sehari 50 dekat aku. Untung yang lain aku bg dekat depa.

Aku plak buat niaga barang yang sama dan aku sendiri yang jaga rekrut budak baru. Buat ulang benda yang sama. Buat ulang2 boleh jual banyak barang.

Apa kelebihan aku dapat kalau buat mcm tu?

Aku ada rakan kongsi yang pandai cari duit yang pandai cari cashflow setiap hari.

Memang betul PEKERJA tu senang keluaq masuk. tapi nak dapat yang betul2 elok bukan senang amik masa yang lama.

Aku tau ramai yang senasib macam aku dan ramai jugak yang perangai macam aku dulu.

Teringat kawan aku dulu tokey buah. Dulu PEKERJA dia kutip dekat kampung bawak mai niaga. Lepas 3 tahun PEKERJA tu jadi tokey. Kawan aku tu masam muka maki hamun. Sepatutnya dia bukak 2 cawangan dah. PEKERJA dia tu bagi komisen.

Kita tak sedaq yang kita sendiri yang mewujudkan persaingan dalam niaga kita. Kita yang melatih depa pandai berniaga macam kita. Kita nak makan nasi lauk ayam tiap2 hari PEKERJA kita bagi makan nasi kicap. Kita nak naik haji tahun depan PEKERJA tunggu 60tahun.

Aku malas nak cerita dalam skala biz yang besaq. Aku cerita pengalaman aku dan kawan2 aku yang kena sailang dengan PEKERJA lepas tu masam muka xmau bercakap hahahaha.

Skarang aku paham pasaipa GAJI seorang MANAGER tinggi.

Tok guru aku pesan hang jangan bagi gaji manager 900 sama mcm mat despatch walaupun manager tu duduk saja sedangkan despatch tu buat kerja macam orang gila tgh2 panas. Hahahahaha

Next aku nak cerita kawan aku buat duit pasif dekat pasar malam.Dia dok rumah saja.

Empayar Tok Mang.

Oleh:

Nurraimi Aman

Nampaknya, ramai yang berminat untuk mengetahui apakah rahsia kejayaan Bella Ammara pada hari ini. Dengan izin Allah, saya Mohd Azrell, peserta The Founder 2.0 akan kongsikan segala perkongsian CEO, COO dan Team Bella Ammara yang telah dikongsikan bersama saya pada 10 Januari 2016 di PWTC.

“Mohon kongsikan ilmu ini dengan menekan button ‘SHARE’ jika anda rasa ilmu ini memberi manfaat kepada anda agar lebih ramai lagi mendapat manfaat bersama daripada ilmu-ilmu ini. Jangan takut jika orang lain dapat ilmu yang sama, jika anda takut maknanya masa yang anda akan luangkan untuk membaca perkongsian saya adalah sia-sia”

Pertamanya, saya ceritakan dahulu sejarah penubuhan Bella Ammara secara ringkas oleh Pengasas Bella Ammara, Khalif Samsudin dan isteri beliau Belle Yahya. Bella Ammara ditubuhkan pada 26 July 2012 dan menjalankan perniagaan secara online dengan bermodalkan RM 1000 dengan menjual 9 pasang telekung. Setahun kemudian pada 1 July 2013, butik pertama Bella Ammara dibuka di Setapak. Butik kedua dibuka di Shah Alam pada 29 August 2014, diikuti butik ketiga di Bangi pada 28 March 2015. Butik keempat pula di Sungai Petani pada 30 May 2015 dan yang kelima di Johor Bahru pada 28 August 2015. Dan butik keenam dan terbaru mereka adalah di Kuantan dilancarkan pada 25 December 2015. Antara pencapaian utama Bella Ammara hingga hari ini adalah telekung BellaLofa, abaya BellaLiyana, Daisy Dwi Tone Jubah, B’Belle Luxe Instant Shawl dan Haute Bella No.1.

Rahsia utama kekuatan Bella Ammara sehingga berkembang pada hari ini adalah disebabkan 3 perkara utama ini:

1. Put Allah No. 1 – Allah adalah Pemberi Rezeki utama dalam kehidupan. Mustahil kita akan rugi jika kita buat apa yang Allah perintahkan.

2. The Power of Giving – Ingat, kalau nak dapat sesuatu kena memberi dahulu! Bukan dah dapat baru nak memberi. Perkara ini turut digalakkan oleh multibillionaire dunia, Robert Kiyosaki yang telah menjadi rahsia kekayaan pelaburan hartanah beliau.

3. Sharing is Caring – Dalam rezeki kita, ada rezeki orang lain. Jangan takut nak kongsikan! Kalau Allah boleh kongsikan ilmu DIA dengan kita, kenapa kita nak takut kongsikan ilmu tu pada orang lain? Ingat, Allah juga boleh kongsikan ilmu yang sama tetapi lebih baik kepada orang lain. Berbalik point nombor 1, PUT ALLAH NUMBER 1.

Jika anda terutama yang beragama Islam masih belum melakukan perkara di atas, mungkin point-point yang akan saya tulis dibawah agak mustahil untuk memberikan anda kejayaan yang berpanjangan yang diimpikan.

Jom kita korek apa pula rahsia pengurusan Bella Ammara!

1. STRATEGIC PLANNING

Strategic planning adalah lebih kepada organisasi manakala Business Planning adalah tools untuk mencapai Strategic Planning tersebut. Business Plan pula biasanya merangkumi Financial Plan, Operational Plan, Marketing Plan, Organization Plan dan Production Plan. Business Plan sangat-sangat berkait rapat dengan Strategic Plan, tanpa strong connection between kedua-duanya, perniagaan susah untuk berjaya. Business owner haruslah mensasarkan DIMANA dan APA yang nak dicapai.

1.1 Visi - Pada tahap ini, business owner harus meletakkan visi dan timeframe untuk mencapai visi-visi tersebut. Visi merangkumi BAGAIMANA, APA, BILA, MENGAPA nak capai, SIAPA yang bertanggungjawab dan DIMANA hala tuju perniagaan.

1.2 Time Frame - Seperti Bella Ammara sendiri, mereka ada visi masa pendek dan panjang:
Short Term Vision – Utilized Resources (1-2 Minggu)
Medium Term Vision – No. 1 in Malaysia (5-8 Years)
Long Term Vision – No. 1 in the World (> 15 Years)

1.3 SWOT Analysis - Gunakan kelebihan dan kelemahan anda untuk mengambil peluang dan menghadapi cabaran. Jangan takut kalau orang tiru produk anda, itu maknanya produk anda bagus dan tengah trending. Anda perlu takut bila dah tak ada orang nak ambil tahu pasal produk anda!

2. FINANCIAL MANAGEMENT

Perkara paling penting di bawah Financial Management ialah Penyata Pendapatan, Kunci Kira-Kira dan Penyata Aliran Tunai.

2.1 Penyata Pendapatan – Summary of income dan expenses (menentukan make profit atau loss)

2.2 Kunci Kira-Kira – Bilangan Asset, Hutang dan Modal. Antara yang dititikberatkan ialah Asset Bukan Semasa, Asset Semasa, Liabiliti Semasa, Liabiliti Bukan Semasa dan Ekuiti Pemilik.

2.3 Penyata Aliran Tunai – Kemana semua duit pergi? Adakah untuk kembangkan perniagaan atau lebih banyak untuk entertainment?
Cash In: Jualan, Hutang, Jualan Asset, Caruman Pemilik.
Cash Out: Kos Jualan, Gaji, Sewa, Bil.

2.4 Untuk memulakan perniagaan, entiti paling asas yang perlu ada ialah BOOKKEEPER dan ACCOUNTANT. Bookkeeper akan merekod segala transaksi kewangan jual beli, pembayaran dan segala resit. Manakala Akauntan akan mengeluarkan penyata kewangan, penyata cukai pendapatan, perancangan cukai, kos dan belanjawan.

Apakah yang perlu dilakukan???

a) Harian – Semak kedudukan tunai
b) Mingguan – Rekod transaksi, Dokumen dan failkan segala resit, Kaji bil yang belum dibayar dari pembekal dan bayar pembekal, Menyediakan dan menghantar invois, Kaji aliran tunai dsb.
c) Bulanan – Memeriksa akaun peribadi, Periksa hutang lapuk, Kaji Status Inventori, Proses Pembayaran gaji dan cukai, Kaji penyata kewangan sebenar sejajar dengan belanjawan.
d) Suku Tahunan – Menyedia dan menyemak penyata pendapatan, Menyemak dan membuat pembayaran gaji dan cukai.
e) Tahunan – Menyemak hutang lampau, Menyemak inventori dan Menyemak & meluluskan penyata kewangan tahunan.

3. ORGANIZATION

Bella Ammara terdiri daripada CEO (Khalif Samsudin), COO (Belle Yahya), GENERAL MANAGER, Finance Dept, Marketing Dept, Sales Dept untuk setiap branch, Warehouse Dept, Production Dept dan HR Dept.

4. PRODUCT MARKETING

a) Content Marketing – Kenapa buat produk, ceritakan tentang objektif untuk create brand awareness.
b) Video Marketing – Video adalah terbukti 4x lebih efficient dari gambar!
c) Influencer
d) Interactive Stories/ Story Telling
e) Good Loyal Strategy – Birthday Treat

IMPORTANCE OF WEBSITE:

a) Branding
b) Search Engine Optimization/ Search Engine Marketing
c) Email Marketing
d) Content Marketing
e) Social Media Marketing
f) Analytical & Reporting

Media sosial sangat powerful, kalau boleh JV dengan artis boleh tingkatkan sale anda untuk menaikkan keyakinan orang terhadap produk anda dan kalau perniagaan dah stabil boleh lah gunakan radio pula. Product Marketing ini amat terperinci dan memerlukan masa yang panjang dan orang yang berpengalaman. Kalau ada website, lagi senang orang nak view apa sebenarnya business yang anda buat dan naikkan keyakinan pembeli yang anda ni bukan scammer.

5. PRODUCTION STRATEGY

Design > Sample > Tailor (Mass Production) > Quality Check > Packaging > Warehouse

1. Design – Proses design makan masa yang agak lama lagi-lagi kalau anda nak keluarkan produk yang ekslusif. Seperti Bella Ammara, Belle Al Yahya dan team beliau sendiri yang design setiap keluaran jubah. Tetapkan target market anda, trend fesyen terkini, be different dan harga yang berpatutan sesuai dengan penat lelah anda.

2. Sample – Bila dah ada design, buat sample dulu sebelum mass production. Dalam gambar tak sama dengan realiti! Sample ini juga akan memudahkan tailor-tailor anda bila mass production nanti. Tak lah mereka silap jahit, tertukar warna dsb

3. Tailor – Untuk setiap pengeluaran design tertentu, sila rajinkan diri anda untuk ulang-alik sekerap mungkin agar tailor anda tak buat silap. Contohnya, harini tailor nak jahit baju merah dengan lace hitam, sila pastikan tailor tersebut tak tersilap jahit baju hitam dengan lace merah! Dan pastikan anda ada beberapa tailor untuk jahit tempahan-tempahan anda dan sebagai persiapan waktu kecemasan.

4. Quality Check – Wajib buat quality check sebab dalam beribu-ribu produk yang telah siap dijahit mesti akan ada yang rosak. Pelanggan pun kena faham bila terbeli produk yang rosak, bukan salah penjual sebab kadang-kadang mata mereka juling juga nak buat quality check beribu-ribu pengeluaran dalam satu-satu masa.

5. Packaging & Warehouse – Produk yang siap dibungkus dan dihantar ke warehouse adalah tanggungjawab warehouse manager selepas itu. Dalam warehouse kena key in barcode, semak inventori sama ada tally ke tak stok yang masuk dalam warehouse, agihkan stok kepada branch-branch dsb.

Secara kasarnya, itu adalah antara strategi-strategi Bella Ammara yang telah membawa mereka ke tahap Prestige seperti yang anda dapat lihat hari ini. Mereka amat menitik beratkan hubungan baik dengan Allah, tak lokek berkongsi ilmu perniagaan serta menjaga staf mereka seperti adik beradik.

Sekarang saya kongsikan pula tips tambahan dari Khalif Samsudin:

-Khalif berani mencuba dan anggap setiap masalah itu adalah bagus. Dia sentiasa bersyukur bila ada masalah dan agak risau jika tiada masalah, kerana dengan masalah maksudnya Allah nak majukan lagi perniagaan beliau. Beliau suka menjadi Nombor 1.
.
- Orang berjaya bangun awal pagi, dia ada masa yang orang lain tiada.

-Selalulah berebut untuk belanja orang makan. Dia rajin belanja staf makan, sebab itu staf pun sayang dan setia.

-Solat Dhuha dan Hajat jangan tinggal, PUT ALLAH NO. 1.

-Dia tidak membuat pinjaman bank langsung sejak penubuhan Bella Ammara, tak menggunakan transaksi Credit mahupun Debit Card dalam transaksi jual beli kerana takutkan riba! Dia juga turut berdoa kepada Allah agar satu hari nanti dia dapat hapuskan online purchasing Bella Ammara. Dia nak wujudkan transaksi berasaskan dinar emas dan perak.

-Bila anda rajin infaqkan harta ke jalan Allah, Allah akan gandakan rezeki kerana Allah yakin kamu akan gunakan harta diberi ke jalan yang benar. Allah akan jadikan kamu sebagai orang tengah untuk mengagihkan rezeki tersebut kepada yang memerlukan.

-Kalau ada duit sila kerjakan Umrah, in shaa Allah bila balik Allah majukan lagi business anda. Ya Allah bersyukur jadi orang Islam, banyak privilege dapat (Ini saya tambah sendiri).

-Kepada yang masih bekerja, jangan tunggu-tunggu lagi untuk ada perniagaan sendiri! Go for it! Khalif sendiri memujuk ibunya untuk berhenti kerja dan akhirnya ibu beliau dah ada kilang jahit sendiri.

- Selagi kita mampu elak RIBA dalam perniagaan, tolong elakkan. Akhir zaman kalau tak terlibat dengan riba secara langsung pasti akan kena debu-debu riba.

Jujur saya katakan, Khalif dan Belle sangat mesra dan tak lokek kongsikan ilmu mereka. Kalau anda tanya apapun, mereka langsung tak lari dari menjawab, yang bestnya dah lah jawab soalan secara terperinci, siap bagi lagi extra tips! Sebenarnya banyak lagi perkongsian selama 13 Jam tersebut, tapi saya tak dapat nak recall lagi buat masa ni sebab terlampau banyak!

In shaa Allah, produk saya pula akan muncul tak lama lagi kesan perbincangan dengan Khalif, Belle dan Team Bella Ammara! Sekian perkongsian saya setakat ini, harap dimaafkan jika ada kata-kata yang mengguris anda.

“Saya sekali lagi mohon kongsikan ilmu ini dengan menekan button ‘SHARE’ jika anda rasa ilmu ini memberi manfaat kepada anda agar lebih ramai lagi mendapat manfaat bersama daripada ilmu-ilmu ini. Jangan takut jika orang lain dapat ilmu yang sama, jika anda takut maknanya masa yang anda luangkan untuk membaca perkongsian saya adalah sia-sia”

#Thefounder2.0 #BellaAmmara

Umum mengetahui terdapat pelbagai kategori hartanah di dalam pelaburan hartanah. Ada rumah ‘undercon’ (dalam pembinaan), ada rumah ‘auction’ (lelong), ada rumah ‘subsale’(terpakai) dan beberapa kategori hartanah lain lagi.

Ramai yang mengetahui bahawa saya lebih sinonim dengan pelaburan hartanah bergenrekan‘subsale’ dan tidak kurang juga yang masih mengingati akan ayat-ayat berikut yang pernah terlakar di dinding Facebook saya, “Jangan tunggu untuk beli rumah sebaliknya, beli rumah dan tunggu”.

Beli Rumah ‘Below Market’ – Cara Terbaik Beli Rumah

Dalam kegusaran terhadap khabar angin yang mengatakan 2016 bakal dihadirkan dengan krisis ekonomi dunia, mana mungkin untuk anda terutamanya pelabur baru memberanikan diri melabur di dalam pelaburan hartanah. Lebih-lebih lagi yang masih dalam pembinaan kerana khuatirkan rumah yang diimpi bakal terbengkalai dalam tempoh masa kritikal tersebut.

Namun, sepertimana yang sering saya nyatakan, “Setiap hari adalah hari yang terbaik untuk membeli rumah dengan syarat, ia mestilah below market value (di bawah nilai pasaran)”. Lantas, ia mengundang kepada persoalan berikut, “Di mana kami nak cari rumah yang sebegitu?”.

Ya, anda sebenarnya tidak keseorangan. Hampir kebanyakan mereka yang baru pertama kali terjebak dengan subjek pelaburan hartanah ini turut bertanyakan soalan yang sama. Justeru, ingin saya kongsikan 2 ‘lubuk rahsia’ di mana saya mendapatkan rumah ‘below market’ agar lubuk yang sama mampu menghadirkan pulangan yang berbaloi untuk anda.

1. Banker

Pengalaman sebagai seorang Pegawai Bank selama 15 tahun ternyata membuka mata saya tentang lubuk yang satu ini. Sekitar 2004 di saat saya ditempatkan di Bahagian Pengawalan Kredit (Credit Control) ternyata mengesankan saya. Manakan tidak, tugas ‘mengejar’ peminjam culas telah membuka peluang saya untuk mendapatkan rumah ‘below market’.

Setiap peminjam yang berjaya dikesan dan menghadirkan diri di hadapan saya, pasti akan membuka peluang kepada rumah jenis ini. Kebiasaannya peminjam culas ini akan menawarkan rumah mereka untuk saya beli demi melupuskan hutang mereka, dan seterusnya melepaskan mereka dari disenarai-hitamkan oleh pihak bank.

Hampir setiap minggu saya menerima tawaran sebegini dari mereka, dan ternyata tidak semuanya mampu saya beli. Lalu yang menjadi mangsanya, adalah rakan-rakan terdekat saya yang ‘terpaksa’ membeli rumah-rumah ‘below market’ ini. Untung mereka bukan?

2. Ejen Hartanah

Ramai yang mengeluh apabila nama ejen hartanah dikaitkan sebagai sumber bagi mendapatkan rumah ‘below market’. Bagi mereka, ejen hartanah pastinya lebih teruja untuk mendapatkan harga jualan semaksima mungkin agar komisyen yang bakal diperolehi akan turut bertambah, tetapi percayalah golongan inilah yang sebenarnya telah menggandakan jumlah rumah ‘below market’ yang saya miliki.

Untuk pengetahuan pembaca, ejen hartanah merupakan individu yang mempunyai pengetahuan luas mengenai harga pasaran dan untuk pengetahuan anda juga, tidak semua dari mereka yang bersikap mementingkan komisyen semata. Menerusi pemerhatian dan pengalaman saya, mereka lebih mementingkan hubungan dengan para klien mereka, terutamanya dari kalangan pelabur.

Justeru, sekiranya terdapat rumah-rumah ‘below market’ yang berada dalam ‘listing’ mereka, pastinya klien mereka inilah yang akan mereka tawarkan terlebih dahulu sepertimana yang sering saya alami selama ini.

Kesimpulannya, rumah ‘below market’ bukanlah sesuatu yang mustahil untuk diperolehi. ‘Lubuk rahsia’ telah pun saya kongsikan, apa yang perlu anda lakukan kini ialah berkenal-kenalanlah dengan komuniti yang berada dalam lubuk ini agar rumah ‘below market’ yang diimpi mampu diperolehi dengan mudah, inshaaAllah.

Penulis:

Meor Zaidee merupakan seorang blogger hartanah sepenuh masa menerusi blog beliau. Beliau yang mempunyai berbelas buah rumah telah pun menghasilkan 4 buah ebook berkaitan pelaburan hartanah yang mendapat sambutan menggalakkan dari khalayak pembaca blognya.

.Sumber: Majalah Niaga

Masih ZERO 'STEP BY STEP' pembelian rumah Lelong atau rumah Subsale?? Silakan membaca..

● Pembelian rumah LELONG dan rumah SUBSALE adalah sedikit BERBEZA dari segi permulaan wang deposit, tempoh masa dan syarat kelulusan memindahmilik.

● Perkara asas yang perlu diteliti oleh pembeli adalah dari segi syarat kelayakan pinjaman @ pembiayaan perumahan (kecuali pembelian cara tunai), lokasi, harga rumah, rekabentuk, keadaan fizikal serta kos yuran guaman.

● Disini diterangkan FULL 'STEP BY STEP' bagaimana langkah-langkah terperinci perlu diambil.

*****

PENGENALAN RUMAH LELONG;
==============================
● Rumah lelong adalah rumah yang dijual oleh bank ataupun sesuatu pihak individu melalui Lelongan Awam yang diadakan di Mahkamah Tinggi, Pejabat Tanah atau ditempat lelongan awam (bilik, pejabat, dewan atau hotel) dan sebagainya.

SEBAB RUMAH DILELONG;
==============================
● Bagi kes bank lelong, kebiasaannya disebabkan tuan rumah / peminjam GAGAL membayar tunggakan ansuran dalam tempoh yang dijanjikan kepada pihak institusi kewangan.

● Pihak bank akan memohon kebenaran dari pihak Mahkamah dan melantik pelelong sebagai wakil jualan dalam menjualkan sesuatu hartanah.

● Hartanah yang dilelongkan biasanya dijual dengan permulaan harga Rizab 20%-50% lebih rendah dari harga pasaran semasa.

● Pembeli perlu membuat bidaan harga bersama penawar-penawar lain (jika ada) melalui pelelong berlesen.

****

PROSEDUR PEMBELIAN RUMAH LELONG;
==============================

● Info hartanah atau rumah yang bakal dilelong oleh Mahkamah atau Pejabat Tanah biasanya boleh didapati dalam kenyataan iklan Surat Khabar.

● Selain itu juga, boleh dilihat melalui laman web portal atau rujuk web lelongan hartanah 1 Malaysia: http://bitly.com/buylelong

● Sebaiknya gunakan khidmat bantuan Ejen Lelong bagi mendapatkan maklumat senarai rumah lelong terkini.

● Dapatkan lokasi alamat rumah yang bakal dilelong serta lawati sendiri ke lokasi rumah (jika perlu). Rujuk maklumat kepada Ejen Lelong.

● Dapatkan info atau salinan Surat Perisytiharan Jualan Lelongan @ Proclamation of Sale (P.O.S) dan Conditions of Sale (C.O.S).

● Pastikan tarikh lelong masih belum terlepas. Sebaik-baiknya 3 hari sebelum lelongan bermula.

● Dalam tempoh itu, bakal pembeli boleh membuat tinjauan sendiri, semakan atau carian dan menyediakan wang deposit secukupnya.

● Baca dan fahamkan segala syarat-syarat jualan dan kelayakan dalam P.O.S.

*****

PERKARA PENTING PERLU TAHU DALAM P.O.S;
√ Tarikh dan masa lelongan.
√ Lokasi tempat lelong diadakan.
√ Pihak bank mana yang melelong.
√ Wakil peguam yang melelong.
√ Jenis hartanah atau rumah dibina.
√ Saiz keluasan. Jumlah Rumah bangunan bertingkat atau tidak.
√ Jenis pegangan hartanah (Pajakan atau Hakmilik Kekal)
√ Mukim @ Daerah mana Geran dikeluarkan.
√ Berapa lama usia hartanah tersebut dibangunkan.
√ Nama pemaju. Adakah syarikat tersebut masih wujud.
√ Nilai deposit yang diperlukan (5% atau 10%).
√ Deposit dalam bentuk Bank Deraf atas nama bank atau individu.
√ Bil utiliti atau cukai yang perlu ditanggung oleh pembeli.
√ Tempoh penyelesaian baki pembelian (90 atau 120 hari).
√ Lain-lain kos atau risiko yang perlu ditanggung oleh pembeli.

● Periksa keadaan rumah lelong samaada ia berpenghuni atau tidak serta lain-lain keadaan kerosakan jika ada. Selain itu, lihat keadaan kejiranan dan persekitaran sekeliling.

● Buat kajian nilai harga pasaran rumah lelong yang hendak dibeli. Bandingkan dengan harga jualan lelongan. Adakah lebih jimat dan berbaloi jika dibeli.

● Buat semakan carian hakmilik status hartanah di Pejabat Tanah + Pemaju, bil Air + Elektrik, cukai Taksiran, cukai Tanah dan yuran penyelenggaraan (jika ada).

● Gunakan khidmat bantuan Ejen Lelong yang berpengalaman jika kurang pengetahuan atau tiada masa atas kesibukan kerja.

● Elakkan membeli sebarang hartanah lelong yang berstatus Kaveat (rujuk info tentang Kaveat di bawah).

● Sekiranya berminat, sediakan deposit wang tunai 5%-10% daripada harga Rizab mengikut syarat ditetapkan. Contoh: Harga Rumah: RM100,000.00 x 10% = RM10,000.00.

● Keluarkan wang deposit dalam bentuk Bank Deraf mengikut ke atas penama penuh bank yang melelong. Contoh nama Maybank: Malayan Banking (M) Berhad.

● Pastikan tiada kesalahan amaun dan ejaan nama pada Bank Deraf bagi mengelakkan pendaftaran penawaran ditolak semasa hari lelong.

● Bajet berapa nilai maksima harga yang mahu dibida. Elakkan membida sesuatu rumah lelong melebihi nilai harga pasaran semasa.

● Sediakan lebihan wang tunai dalam anggaran 5% untuk bayaran kos yuran guaman dan perbezaan kenaikan harga jika menang bidaan.

PROSEDUR MEMBIDA;
● Hadir semasa pendaftaran hari lelongan dilakukan. Sekurang-kurangnya 30 minit lebih awal.

● Pada waktu acara lelongan bermula, sesi pengumuman dan soal jawab dilakukan oleh pelelong.

● Pelelong meletakkan syarat-syarat jualan sebelum lelongan bermula.

● Kenaikan tawaran harga dibuat dalam satu jumlah amaun yang ditentukan oleh pelelong.

● Cara bidaan harga biasanya adalah secara lisan, mengangkat tangan atau menunjukkan kad nombor pembida (Paddle).

● Penawar yang membuat bidaan harga paling tinggi dikira pemenang setelah pelelong mengetuk penukul sebanyak 3 kali 'panggilan' sebagai tanda muktamad.

● Penawar yang berjaya perlu menandatangani surat perjanjian Kontrak Jualan.

● Penawar yang tidak berjaya akan dikembalikan wang depositnya. Sila cuba lagi di lain masa dan jangan berputus asa.

MENANDATANGANI SURAT KONTRAK JUALAN
==============================

● Penawar yang berjaya akan menandatangani kontrak jualan dan perlu membayar lebihan perbezaan baki deposit termasuk bayaran Stamping Duty sebanyak RM100.00.

● Kasyier Order atau Bank Deraf pembeli yang berjaya akan didepositkan sebagai sebahagian wang cengkeram deposit.

● Baki wang deposit boleh dibayar secara tunai atau cek peribadi. Sesetengah kes lelongan, amaun tersebut boleh dimasukkan ke dalam pakej pinjaman perumahan.

● Kontrak jualan akan menjadi suatu kontrak jualan yang mengikat setelah ditandatangani pembeli.

● Pembeli perlu menyelesaikan baki harga belian samaada dalam bentuk pinjaman bank atau secara tunai dalam tempoh yang ditetapkan.

● Sekiranya pembeli membuat pinjaman @ pembiayaan dari bank, lakukan permohonan dengan segera.

● Setelah permohonan pinjaman bank diluluskan (biasanya dalam tempoh 14 hari), surat tawaran bank (Letter Offer) dikeluarkan.

● Pembeli perlu melantik peguam yang bertauliah bagi menguruskan proses pemindahan hakmilik.

● Dapatkan sebut harga yuran guaman (Legal Fees + Stamping Duty) dari peguam terlebih dahulu. Minta bantuan Ejen Lelong memperkenalkan peguam sekiranya perlu.

● Sekiranya pembeli gagal membuat pinjaman bank dalam tempoh yang diberikan, risiko wang deposit tidak akan dipulangkan oleh pihak bank tersebut.

● Pembeli boleh membuat rayuan untuk penangguhan masa jika perlu. Tetapi penalti atas kelewatan akan dikenakan.

● Sekiranya bil tunggakan rumah tersebut sudah dijelaskan, pembeli boleh menuntut balik kos tersebut kemudian bagi sesetengah kes bank lelong.

*****

PENGENALAN RUMAH SUBSALE;
==============================
● Rumah Subsale bermaksud adalah rumah jual (Second Hand / Sekunder / Secondary Market).

● Biasanya ia dijual oleh pemilik berdaftar sesuatu individu atau pun syarikat.

● Pembeli berurusan dengan penjual atau melalui wakil penjual (contohnya melalui Ejen @ Perunding Hartanah).

PROSEDUR PEMBELIAN RUMAH SUBSALE;
==============================

● Pembeli perlu tahu lokasi dan jenis rumah yang sesuai diduduki atau dilaburkan mengikut kemampuan atau bajet harga belian.

● Buat carian iklan jualan rumah melalui web portal iklan. Buat tapisan lokasi dan bajet harga. Contohnya Mudah.my, Propertyguru.com.my

● Sebaiknya buat kajian iklan rumah jual pada harga yang rendah dari harga 'Market Value' (pasaran semasa).

● Sebaiknya gunakan khidmat bantuan Ejen / Perunding Hartanah bagi mendapatkan maklumat dan nasihat pandangan.

● Pastikan individu tersebut adalah dari syarikat Real Estate Agency berdaftar bagi mengelakkan sebarang penipuan individu yang tidak bertanggungjawab.

● Pembeli tidak perlu risau tentang bayaran komisen. Professional Fee Ejen / Perunding Hartanah dibayar oleh pihak penjual.

● Dapatkan maklumat lebih terperinci untuk tujuan 'valuation' melalui penjual atau Ejen. Hubungi atau berjumpa pegawai bank @ 'Valuer' untuk kepastian harga rumah (jika perlu).

● Buat temujanji dengan penjual atau Ejen untuk melawati (viewing) rumah tersebut.

● Periksa keadaan rumah. Adakah rumah tersebut mengikut spesifikasi di dalam dokumen Geran atau Sales & Purchase Agreement penjual.

● Adakah status hartanah tersebut sudah dikeluarkan "Strata / Individual Title". Atau ia masih lagi "Master Title" (Geran besar).

● Perlu tahu, adakah penjual mempunyai pinjaman dengan bank atau tidak.

● Rujuk bank mana yang dibuat pinjaman oleh penjual. Adakah mempunyai tunggakan ansuran bulanan.

● Sekiranya ada, apakah rumah tersebut akan bakal dilelongkan. Hal ini adalah penting untuk diketahui.

● Selain itu juga, adakah terdapat Kaveat di atas hak miliknya atau tidak (rujuk info tentang Kaveat di bawah). Jika ada, dinasihatkan agar berfikir terlebih dahulu atau dapatkan nasihat dari pakar dan Peguam Hartanah sebelum berniat untuk membeli.

*****

PERKARA PENTING PERLU TAHU;
√ Jenis hartanah atau rumah dibina.
√ Saiz keluasan. Jumlah bilik. Rumah bangunan bertingkat atau tidak.
√ Jenis pegangan hartanah (Pajakan atau Hakmilik Kekal)
√ Mukim @ Daerah mana geran dikeluarkan.
√ Berapa lama usia hartanah tersebut dibangunkan.
√ Nama pemaju. Adakah syarikat tersebut masih wujud.
√ Berapa kos cukai Taksiran, cukai Tanah dan yuran penyelenggaraan bulanan (jika ada).
√ Kaveat (jika ada).

● Sekiranya berminat, cuba berunding harga samaada penjual sudi menurunkan harga atau tidak.

KAEDAH PEMBAYARAN DEPOSIT 10%;
● Pembeli perlu membayar 2%-3% dari harga jualan + 6% GST.

● Bayaran menggunakan Cek / Bank Deraf ke atas nama Agensi Ejen tersebut atau melalui Peguam sebagai wakil orang tengah.

● Jangan membayar secara tunai termasuk atas nama kepada Ejen atau penjual bagi tujuan keselamatan.

● Jika melalui Ejen / Perunding Hartanah, pembeli perlu menandatangani borang "Agreement to Purchase" (A.T.P) dari syarikat agensi Ejen tersebut.

● Semak dan fahamkan klausa-klausa yang terdapat di dalam borang A.T.P.

● Di dalam borang A.T.P, nyatakn sekiranya membeli secara pinjaman / pembiayaan dari bank (wang deposit tersebut akan dipulangkan sekiranya permohonan pinjaman perumahan bank ditolak).

● Gunakan salinan asal borang A.T.P tersebut bagi bertujuan untuk rujukan dan sertakannya bersama dokumen permohonan pinjaman perumahan kepada bank.

● Jika permohonan pinjaman bank sudah diluluskan, pembeli perlu menandatangi surat 'Loan Agreement' apabila surat 'Letter Offer' dikeluarkan.

● Bagi kes pembelian rumah Subsale, wang deposit akan dipulangkan sekiranya pembeli gagal membuat pinjaman bank. Surat penolakan dari bank diperlukan sebagai tanda bukti.

● Setelah 'Loan Agreement' ditandatangani, pembeli perlu melantik peguam hartanah bagi menguruskan dokumen "Sale & Purchase Agreement", proses penukaran Hakmilik, 'Disbursement' dan sebagainya.

● Baki wang deposit sebanyak 7-8% dibayar kepada penjual melalui peguam (sebagai pemegang 'Stakeholder') semasa menandatangani "Sales & Purchase Agreement" dalam masa 90 hari yang ditetapkan.

● Bank pinjaman pihak pembeli akan 'Disburse'kan wang kepada bank pihak penjual dari baki pinjaman penjual (jika ada).

CUKAI @ YURAN GUAMAN PEMBELI & PEMINJAM BANK;
● Lawyer Fees (S&P) = Legal Fee (fixed) + Government Tax (Fixed - 6%) + Stamp Duty (Fixed) + Misc / Expenses / Disbursement.

● Lawyer Fees (Loan) = Legal Fee (fixed) + Government Tax (Fixed - 6%) + Stamp Suty (Fixed) + Misc / Expenses / Disbursement

*****

SEKATAN KEPENTINGAN;
● Sebelum pemindahan hakmilik dilakukan daripada nama penjual kepada nama pembeli, ia hendaklah mendapatkan kebenaran bertulis (Consent) terlebih dahulu daripada kerajaan Negeri jika adanya sekatan-sekatan kepentingan.

● Pihak Berkuasa Negeri adalah merujuk kepada Menteri Besar, Ahli Mesyuarat Kerajaan Negeri (Exco) atau Pejabat Tanah Daerah atau Pejabat Tanah dan Galian Negeri.

CONSENT;
Consent adalah bermaksud Kebenaran pindahmilik. Ianya terpakai bagi rumah jenis Kos Rendah (Low Cost) atau Kos Medium (Medium Cost).

● 2 proses permohonan Consent yang perlu dilakukan di Pejabat Tanah:

i. Consent to Transfer (CTT)
ii. Consent to Charge (CTC)

● Proses memohon Consent tersebut biasanya dilakukan oleh peguam yang menguruskan dokumen "Sales & Purchase Agreement".

● Proses penukaran hakmilik sepenuhnya bagi jual beli hartanah biasanya akan mengambil masa:

i) Antara 3 hingga 4 bulan bagi hartanah yang tidak perlukan Consent.

ii) Antara 6 hingga 10 bulan bagi hartanah yang perlukan Consent.

● Bagi kes pembelian rumah lelong, syarat kelayakan dan Consent dari kerajaan Negeri adalah tidak terpakai.

● Bagi pembelian rumah lelong jenis Kos Rendah (Low Cost) atau Kos Medium (Medium Cost) pula, pembeli tetap perlu memohon kebenaran dari kerajaan Negeri.

● Kebiasaannya kelulusan dalam tempoh masa 14 hari sahaja berbanding pembelian rumah Subsale yang agak lebih lama.

GADAIAN PEMINJAM BANK;
● Jika rumah tersebut masih digadaikan kepada bank, untuk membolehkan pemindahan hakmilik dibuat, maka gadaian tersebut perlu dijelaskan terlebih dahulu.

KAVEAT;
● Kaveat bermaksud sekatan atau halangan; adalah satu instrumen / alat / mekanisme yang disediakan oleh undang-undang untuk melindungi kepentingan seseorang ke atas urus niaga hartanah miliknya.

● Jika terdapat adanya Kaveat pada hartanah yang mahu dipindahmilik, perlu tahu siapakah yang memasukkan Kaveat tersebut.

● Sekiranya pembeli mahu meneruskan urusan pemindahan hakmilik, penjual hendaklah terlebih dahulu meminta individu atau pihak yang memasukkan kaveat tersebut menarik balik atau membatalkannya.

Sekian, semoga bermanfaat.