Situasi ini berlaku kepada bukannya sengaja direka tetapi hasil daripada kisah benar yang dihadapi segelintir individu, Membeli hartanah melalui lelongan ini perlu sedikit panduan agar anda mengetahui silok - belok dan pantang larangnya. Anda perlu membaca untuk mendapat sedikit panduan. Ada orang kata “malas betullah nak baca,” Kalau anda malas membaca sekalipun pergilah bertanya dengan orang yang sudah mahir.
Berikut adalah kesilapan-kesilapan yang sering dilakukan oleh pembeli baru yang patut dielakkan :-
1. Tidak membuat carian hak milik
Carian hartanah bermaksud memeriksa tentang status pemilikan sesuatu hartanah bagi mengetahui tentang :
i) Pemilik berdaftar
ii) Nombor hak milik
iii) Bebanan
iv) Sekatan kepentingan
Istilah Penting yang bakal pembeli harus tahu.
Pemilik berdaftar - Kita perlu tahu pemilik berdaftar supaya ianya sama dengan butir-butir yang tercatat dalam Pengisytiharan Jualan.
Nombor Hak milik / Geran - Butir-butir tentang nombor geran atau hak milik mestilah sama dengan butir-butir yang tercatat dalam Pengisytiharan Jualan.
Bebanan - bermaksud tanggungan yang wujud atas hartanah tersebut seperti kaveat , gadaian, pajakan dan sebagainya. Jika sesuatu hartanah itu mempunyai kaveat yang dimasukkan oleh individu yang tidak dikenali (bukannya pemilik berdaftar atau pihak Bank) maka mungkin hartanah itu mempunyai masalah tertentu.
Pengisytiharan Jualan – Ia adalah dokumen seperti perjanjian jual beli yang mengandungi butiran pemilik, penggadai, hartanah dan syarat-syarat dan terma-terma jualan lelong.
Kaveat – Instrumen yang dimasukkan oleh orang yang berkepentingan ke atas tanah tersebut bagi menghalang urusan pindah milik, cagar gadai dan sebagainya. Urusan hanya boleh dibuat sekiranya kaveat itu ditarik balik atau pengkaveat memberi surat kebenaran
Sekatan kepentingan- Ianya bermaksud wujud sekatan untuk memindah milik atau cagaran atau menggadai hartanah tersebut. Biasanya tanah yang mempunyai sekatan kepentingan ini adalah tanah yang dimiliki oleh kerajaan negeri atau tanah pajakan.
2. Tidak Membaca dan memahami syarat-syarat jualan
Di dalam dokumen pengisytiharan jualan ada mengandungi syarat-syarat jualan. Anda perlu baca dan fahami. Kalau malas baca, atau kalau baca tak faham minta nasihat pelelong. Kalau pelelong pun tak pasti , tanyalah peguam Bank. Nak tanya tentang apa ? Perkara penting anda perlu tanya ialah :
A) Adakah Bank tanggung tunggakan bil ?
Seperti cukai tanah, cukai pintu, Indah Water, bil elektrik dan bil Air. Kalau di dalam syarat-syarat jualan tu ditulis pihak Bank menanggung semua bil-bil tertunggak, maka anda tak perlu buat carian kerana Bank dah “cover”. Ada juga syarat-syarat jualan yang hanya tanggung cukai tanah dan cukai pintu sahaja. Ada juga yang tak tanggung langsung. Ini anda kena check betul-betul bil agar anda tidak menambah kos anda.
B ) Tempoh Penyelesaian (“Completion date”).
Anda perlu semak tentang tempohnya 90 hari ke atau 120 hari.
C ) Perlukan Surat Kebenaran ataupun tidak ?
Kalau anda tidak sempat membuat carian anda perlu bertanyakan kepada pelelong soalan ini.
D ) Bayaran baik pulih siapa yang tanggung ?
Ada Bank yang menanggung bayaran penyelenggaraan sehingga tarikh lelong dan ada Bank yang tidak tanggung. Perlu rujuk sayarat jualan. Sekiranya Bank tidak menanggung bayarannya ianya amat berisiko jikalau yuran penyelenggaraannya tinggi. Biasanya bagi hartanah lelong yuran penyelenggaraan tidak pernah dibayar. Kalau sudah 5 tahun tidak dibayar katakan sebulan RM70 (70 X 12 bulan x 5 tahun = RM4,200). Lari bajet anda.
3. Terkurang anggar kos dan terlebih anggar nilai
Antara kesilapan yang sering dilakukan oleh pembeli baru adalah
Antara kesilapan yang sering dilakukan oleh pembeli baru adalah terkurang anggar kos dan terlebih anggar nilaian hartanah. Hartanah ini kadangkala amat subjektif dan lebih bersifat setempat.
Contohnya nilaian bagi sebuah bagi rumah berkembar setingkat , adalah sekitar RM150,000 tetapi lazimnya pembeli hanya akan membeli pada harga sekitar RM120,000-RM130,000. Andai kata jika anda membeli harta tersebut melalui lelongan awam pada harga RM140,000 sudah tentu anda (sebagai pembeli baru) sudah berpuas hati kerana membeli RM10,000 kurang daripada harga pasaran. Pada hakikatnya anda membeli RM20,000 melebihi harga pasaran. Jika anda mengambil >keputusan untuk menjual hartanah tersebut pasti anda akan rugi atau anda terpaksa menunggu 5 tahun lagi untuk mendapat pembeli! Pelik bukan! Inilah senario pasaran hartanah yang kadangkala sukar difahami melainkan anda mendapat nasihat daripada pihak-pihak yang berkenaan. Inilah yang dimaksudkan terlebih anggar nilai dan jika anda mempunyai bajet yang terhad anda perlu berhati-hati dengan kos-kos sampingan seperti yuran guaman, penilaian, cukai tanah, cukai pintu, indah water dan kos pembaik pulih agar kos anda tidak terkurang anggar. Biasanya bagi rumah bertanah lebih mudah kiraan kosnya berbanding unit bertingkat seperti apartmen, rumah pangsa dan kondominium. Bagi unit bertingkat ini ada kos-kos tambahan seperti yuran penyelenggaraan, bayaran consent, sinking funddan takaful. Anda perlu merujuk kepada pemaju berkenaan jika anda membeli hartanah jenis ini.
Di sini dicadangkan kepada anda untuk mengurangkan risiko di atas :-
Anda perlu mengambil sikap berhati-hati ketika membuat anggaran tentang kos dengan membuat kajian dan pengiraan secara tepat. Dalam hal ini anda perlulah bertanyakan pihak-pihak yang terlibat dalam lelongan seperti pelelong, pegawai bank, peguam, pemaju hartanah dan sesiapa yang sudah biasa membeli hartanah lelong. Selepas pengiraan dibuat jika anda merasakan anda tidak boleh untung 20% atau lebih anda perlulah bersabar dan carilah hartanah yang lain.
Bermula Secara Kecilan
Anda dinasihatkan bermulalah secara kecil-kecilan dahulu. Kesilapan membeli hartanah yang nilainya ratusan ribu akan menyebabkan wang anda akan terbenam puluhan ribu. Jika ini berlaku anda akan rebah dan sukar untuk bangun semula dan anda mungkin akan menganggap pelaburan ini satu mimpi ngeri bagi anda. Bermulalah dengan hartanah yang anda mampu milik dahulu apabila sudah menampakkan hasil belilah hartanah yang lebih mahal. Belajar merangkak dahulu sebelum berjalan dan setelah itu barulah berlari Elakkan sikap tergesa-gesa. Dalam pelaburan hartanah ini anda tak perlu risau jika sudah 4 bulan anda belum memiliki apa-apa harta. Anda tak rugi sesen pun. Sikap kelam kabut menyebabkan anda tidak sabar menanti peluang yang terbaik. Bagi peringkat permulaan letakkan target sebuah rumah untuk tahun pertama. Selepas berjaya anda tingkatkan pada tahun berikutnya mengikut kemampuan anda. Jika anda membeli 2 atau 3 hartanah dalam satu masa jika anda tersangkut atau gagal salah satu harta maka keuntungan anda akan lenyap dengan kerugian yang anda tanggung bagi harta yang satu tadi. Belajar dari kesilapan dan elakkan melakukan kesilapan yang sama.
4. Ubahsuai rumah sebelum proses hak milik
Keterujaan untuk segera mendiami rumah yang dibeli dengan membuat pengubahsuaian sebelum selesai pembayaran baki boleh mengundang masalah dari sudut perundangan dan boleh didakwa kerana menceroboh. Bagi hartanah lelong pemindahan hak milik yang sah hanya berlaku selepas selesai pembayaran baki harga belian kepada pihak institusi yang melelong harta tersebut. Pernah berlaku satu kes di mana pemilik asal hartanah yang dilelong membuat laporan kepada pihak Bank Negara kerana pembeli baru telah menceroboh hartanahnya sebelum membayar baki wang harga belian yang mengakibatkan lelongan tersebut dibatalkan oleh pihak bank.
5. Lambat membuat permohonan pinjaman
Melengahkan membuat permohonan pinjaman Bank boleh menyebabkan pinjaman anda lambat diluluskan dan apabila kelulusan lambat pihak peguam tidak dapat menyempurnakan dokumentasi perundangan dan apabila luput tempoh maka wang deposit anda dirampas oleh pihak Bank kerana gagal menyelesaikan baki pembayaran dalam masa yang ditetapkan. Pernah seorang pelanggan yang bekerja sendiri yang membeli hartanah lelong. Tempoh penyelesaian adalah selama 120 hari tetapi pinjamannya lulus hanya beberapa hari sebelum tempoh penyelesaian tamat. Memandangkan kelewatan itu disebabkan oleh pembeli sendiri Pihak Bank telah merampas deposit dan menetapkan lelongan yang baru.
6. Tidak membantu mempercepatkan proses
Membeli hartanah lelong memerlukan komitmen yang tinggi daripada pembeli untuk memastikan pembayaran baki dapat dibuat dalam waktu yang ditetapkan. Kelewatan penyelesaian boleh menyebabkan wang deposit anda dirampas. Sebagai pembeli anda perlulah memantau perjalanan kes anda agar prosesnya berjalan lancar.
1. Di peringkat awal anda perlulah membuat susulan dengan pihak bank agar pinjaman anda diluluskan dengan cepat.
2. jika ada apa-apa bayaran yang perlu dijelaskan oleh anda bayar lah dengan segera atau jika ada bayaran yang perlu dibayar oleh pihak bank buatlah susulan dengan pihak Bank. Sesetengah orang berpendapat dah bayar peguam biarlah peguam yang buat kerja tu, anda perlu faham peguam perlu mengambil perhatian berpuluh puluh kes, tetapi anda hanya menumpukan kes anda sahaja.
3. Akhir sekali buat susulan (follow up) pengeluaran wang pinjaman. Dengan membuat susulan kita dapat membantu mempercepatkan proses dan juga jika ada apa-apa masalah dapat di selesaikan kan dengan segera. Jangan sekali-kali melepaskan kes anda terus tanpa perhatian kerana pihak peguam dan pembantunya adalah manusia biasa yang tidak dapat lari dari kelewatan atau kesilapan.
7. Lambat membuat bayaran apabila diminta
Anda di nasihatkan juga menyediakan peruntukan untuk bayaran tambahan bagi cukai tanah, cukai pintu atau yuran penyelenggaraan
kerana biasanya pihak Bank hanya membayar setakat tarikh lelongan sahaja selebihnya perlu dibayar oleh anda. Ada setengah pelanggan berkeras enggan membayar wang tambahan tersebut menyebabkan kes tidak dapat diselesaikan dengan cepat dan akhirnya menyalahkan pihak lain.
8. Tidak menyediakan wang yang mencukupi apabila diminta
Terdapat pembeli yang berminat membeli hartanah lelong tapi tidak mempunyai wang deposit yang mencukupi, biasanya wang deposit adalah sebanyak 10% daripada harga lelong. Jika kita ingin melihat banyak hartanah lelong laku dijual pihak Bank kena menurunkan wang deposit menjadi 1% ke 2% barulah ramai yang beli. Tapi Bank manakah yang sanggup memberi pinjaman sehingga 100% bagi hartanah lelong. Pihak Bank juga tertakluk kepada undang-undang dan peraturan yang telah ditetapkan oleh Bank Negara. Pihak Bank tidak boleh sewenang-wenangnya mengubah peraturan sesuka hati mereka. Pernah seorang Pak Cik yang menceritakan pengalamannya membeli hartanah dan salah satu hartanah yang dibelinya adalah hartanah lelong. Beliau berkata pihak Bank dan peguam menipu beliau kerana menyangka dengan membayar 10% deposit dan bakinya dijelaskan dalam masa 120 hari, tiada bayaran lain yang dikenakan tiba-tiba terpaksa tambah lagi RM5,000 untuk peguam, yuran penyelenggaraan, sinking fund, penilaian dan sebagainya. “Saya dah serik beli rumah lelong dan tidak mahu ditipu lagi”. Inilah kesilapan segelintir masyarakat kita yang membeli hartanah tanpa usul periksa
9. Tidak memeriksa keadaan rumah.
Jika anda ingin membeli rumah lelong, pasti pergi turun padang dan lihat sendiri rumah berkenaan. Sekiranya anda tidak melihat dan hanya melihatnya melalui surat khabar atau di internet ini boleh menyebabkan berlaku kesulitan di lain hari. Kemungkinan terdapat bahagia rumah berkenaan rosak dan sebagainya.
10. Gagal mengenal pasti keadaan rumah yang betul
Ketika membeli rumah lelong terutamanya rumah apartmen atau flat anda janganlah terburu-buru, periksa alamat dan deskripsi hartanah pada pengisytiharan jualan dengan betul mengelakkan kesilapan membida rumah yang silap. Pernah seorang pembida membida rumah bernombor 3-13, menyangka membida rumah di tingkat 3 nombor 13 tetapi sebenarnya membida rumah di tingkat 13 nombor 3. Setelah diperiksa alamat di Majlis perbandaran mengesahkan bahawa rumah sebenarnya adalah di tingkat 13 nombor 3. Sikap yang terburu-buru boleh menyebabkan anda menanggung rugi beribu ringgit. Pastikan alamat rumah di dalam cukai pintu menyamai dengan deskripsi yang tercatat dalam pengisytiharan jualan.
11. Yuran Penyelenggaraan Terlalu Banyak
Jika Bank tidak menanggung bayarannya anda carilah hartanah yang lain. Pernah satu kes di mana yuran penyelenggaraan tertunggak berserta pelbagai caj lain yang dikeluarkan oleh pihak pemaju mencecah RM15,000. Hartanah tersebut dilelong oleh pihak Bank hanyalah RM40,000. Bayangkan jika ditolak harga jualan dengan yuran penyelenggaraan maka Bank hanya akan memperoleh RM35,000 sahaja.
12. Rumah Yang Hendak Dibeli Didiami Oleh Pemilik Asal
Jika anda mendapati rumah yang hendak anda beli itu didiami oleh pemilik asal rumah tersebut yang jenis keras kepala eloklah anda beralih ke hartanah lain kerana ia akan menyebabkan anda tidur tak lena kerana terpaksa bergaduh dengan pemilik asal dan kos untuk mendapatkan perintah mengosongkan premis mungkin tidak kurang RM2,000 malahan anda terpaksa rugi beberapa bulan kerana rumah anda tidak dapat disewa atau didiami akibat keengganan penghuni rumah untuk keluar dari rumah tersebut.
13. Pemaju Sudah Tidak Wujud
Bagi hartanah yang belum dikeluarkan hak milik individu atau hak milik strata, jika anda dapati pemaju sudah tidak wujud atau tak pernah dengar pun nama pemaju tu, eloklah diselidiki dahulu atau tinggalkan sahaja niat nak membeli hartanah tu. Pemaju yang telah gulung tikar syarikatnya akan menyukarkan anda membeli hartanah lelong kerana syarikat tersebut diambil alih oleh liquidator. Kelulusan daripada liquidator biasanya mengambil masa yang agak lama berkemungkinan waktu anda mendapat kelulusan tempohnya telah tamat.
14. Kebenaran Dari Pemaju Tidak Di peroleh
Bagi rumah yang tidak mempunyai hak milik individu atau hak milik strata pihak peguam yang hendak melelong dimestikan mendapatkan kebenaran dari pihak pemaju terlebih dahulu supaya memudahkan pembelian oleh pembeli yang baru. Pernah ada satu kes di mana peguam tidak mendapatkan surat kebenaran pemaju telah melelong hartanah tersebut tetapi pemaju enggan memberikan kebenaran. Bagaimana nak buat ? masa berjalan tempoh penyelesaian semakin hari semakin singkat ! Jika kes begini anda tiada jalan lain melainkan membuat permohonan ke Mahkamah bagi mendapatkan perintah agar pemaju berkenaan memberikan kebenarannya jika tidak Mahkamah mempunyai kuasa untuk menandatangani apa-apa dokumen untuk memberi kesan perpindahan hak milik hartanah tersebut.
-Sumber:Bagaimana membeli rumah lelong ? – Mohamad Amli Ghazali
