Oh Dunia!!

Showing posts with label Pelaburan Hartanah. Show all posts

Post hari ini adalah ringkasan pembelian rumah lelong kos rendah di Seksyen **, Shah Alam. Aku beli pakai agent sebab aku sibuk. Harga yang aku bayar untuk agent tue RM 2k untuk rumah itu berjaya untuk bid. Nanti aku citer, apakah berbaloi bayar agent dengan harga tersebut. Sebelum aku citer lebih aku nak citer macam mana aku boleh terjebak dalam permainan pelaburan hartanah.

Persediaan Untuk Bermula

1. ILMU Yang BETUL dan Identify dimana perlu bermula dengan kapasiti diri.

Mula-mula yang paling penting ialah ilmu memahami permainan perlaburan hartanah.

Ada orang bayar pergi seminar, ada org baca buku, ada org sanggup buang masa untuk cari informasi percuma (aku yang dulu) dan pelbagai cara lain.

Kalau niat ada nak jadi pelabur maka NIAT, kemudian usaha dengan carian-carian bagaimana untuk memilikinya.

Ada beberapa cara permainannya... ada orang beli hartanah lelong, ada orang beli melalui subsale, dan ada orang beli yang tengah buat oleh pemaju-pemaju.

Selepas aku mendapat gambaran kasar bagaimana orang buat duit dengan semua cara diatas. Akhirnya aku memilih FOKUS untuk buat melalui kaedah Rober T. Kiyosaki. Dengan kapasiti saya bekerja dan sambil buat PhD dapat sponser, maka saya rasa the best way untuk mulakan adalah dengan memahami bagaimana membuat hutang untuk mendapatkan income. Lagi limitasi masa tersangatlah luar biasa kerana membuat kerja hampir kesemua quadrant -bekerja-specialist-Big Bisnes & Investor. Kepenatan itu sangat luar biasa, tapi bila terkenang nasib sebelum ni sudah ditimpa tangga maka digagahkan juga.

Ilmu yang betul banyak dipelajari dalam buku RICH DAD, POOR DAD edisi Bahasa Melayu. Dalam masa sehari saya khatamkan setelah orang yang saya follow membaca buku ini sebelum membuat keputusan behenti kerja. Maka tak dapat tidur dibuatnya sebab saya dibukakan mata untuk membetulkan persepsi melalui Rich DAD dan Poor Dad. Kemudian dibukakan hati untuk memahami cashflow and quadrant income.

Melalui situ saya memahami APAKAH hutang yang BAIK lagi Menguntungkan (Menjana Cash Flow)

Dari situ saya mula memfokuskan diri untuk memahami cara membuat CASH FLOW melalui HUTANG BANK. Secara tak langsung memahami Account CASH FLOW sediri.

Dengan persepsi lama dan salah faham memahami cash flow sendiri kita menempah laluan yang sangat berisiko dalam kehidupan kita jika kita hanya pada quadrant E.

Pilihan yang diambil adalah untuk menjadi PELABUR HARTANAH dengan RUMAH LELONG. Maka beberapa buku lain dibeli sebagai panduan supaya duit yang dilabur tak terbakar begitu sahaja. Dengan ilmu-ilmu tersebut dicari dalam masa seminggu saya khatamkan. Maka akhirnya saya dapat bertindak dengan cara yang betul dan mengurangkan risiko kerugian pelaburan saya. Alhamdulillah.

Pelaburan yang paling berisiko adalah pelaburan tanpa ilmu dan menyerahkan seratus peratus duit kepada agent untuk menguruskan dengan hanya ikat dengan pengiraan keuntungan diatas kertas.
So berjaga-jaga untuk pelaburan seperti ini kerana 90% akan rugi seratus peratus dalam masa sekelip mata dan mungkin 10% akan untung dengan keuntungan yang minimum. Kenapa? TIADA ILMU UNTUK MENGURANGKAN RISIKO PELABURAN.

2. Research Yang BETUL
Jika rumah untuk disewa dan menghasilkan cash flow yang berterusan. Maka research kawasan sangat penting. Ilmu research market ini sangat penting dengan target market rumah yang akan masuk bid. Sebagai contoh rumah kos rendah-flat. Maka tempat tersebut paling best kalau berdekatan public transport dan paling2x penting adalah kepadatan penduduk. Bagaimana nak tahu? Check malam2x kawasan tue ****** atau tengok fasili disitu.. kedai dobi, stesen minyak dua tiga biji (Bukan senang nak buka stesen minyak klo tempat tak strategik) dan beberapa element lain.

Selain itu research market aku agak senang sebab pak cik saya bekerja sebagai valuer... memang call cukup untuk bagi tahu market price disitu dan kalau nak tahu fasiliti dikawasan tersebut.

Penting SANGAT... supaya bila post iklan terus after 1hour or 1day orang terus call nak tengok rumah sewa.

3. TINDAKAN Yang BETUL

Bertindak dan cuba deal dengan betul... tetiba penat nak menulis ... bersambung nanti

Hasilnya dapat penyewa rumah tanpa banyar pada bank lagi... Cover sedikit sebanyak modal yang dilabur... lagi bila tahu bayaran tunggakan yang dijelaskan akan dibayar balik. Alhamdulillah...

4. REDHO & BeRSYUKUR & BERSERAH

\Apa-apa yang terlebih tue anggaplah bantu diorang dan sedekah juga, apa yang dapat kurang tue SYUKUR alhamdulillah Rejeki... Lain2 yang lupa serahkan kepada dia sebab dia boleh bagi dan tarik balik dalam sekelip mata.

Sambung study... untuk lusa discussion ...
#DicheletOwhDichelet

Wasalam.

Umum mengetahui terdapat pelbagai kategori hartanah di dalam pelaburan hartanah. Ada rumah ‘undercon’ (dalam pembinaan), ada rumah ‘auction’ (lelong), ada rumah ‘subsale’(terpakai) dan beberapa kategori hartanah lain lagi.

Ramai yang mengetahui bahawa saya lebih sinonim dengan pelaburan hartanah bergenrekan‘subsale’ dan tidak kurang juga yang masih mengingati akan ayat-ayat berikut yang pernah terlakar di dinding Facebook saya, “Jangan tunggu untuk beli rumah sebaliknya, beli rumah dan tunggu”.

Beli Rumah ‘Below Market’ – Cara Terbaik Beli Rumah

Dalam kegusaran terhadap khabar angin yang mengatakan 2016 bakal dihadirkan dengan krisis ekonomi dunia, mana mungkin untuk anda terutamanya pelabur baru memberanikan diri melabur di dalam pelaburan hartanah. Lebih-lebih lagi yang masih dalam pembinaan kerana khuatirkan rumah yang diimpi bakal terbengkalai dalam tempoh masa kritikal tersebut.

Namun, sepertimana yang sering saya nyatakan, “Setiap hari adalah hari yang terbaik untuk membeli rumah dengan syarat, ia mestilah below market value (di bawah nilai pasaran)”. Lantas, ia mengundang kepada persoalan berikut, “Di mana kami nak cari rumah yang sebegitu?”.

Ya, anda sebenarnya tidak keseorangan. Hampir kebanyakan mereka yang baru pertama kali terjebak dengan subjek pelaburan hartanah ini turut bertanyakan soalan yang sama. Justeru, ingin saya kongsikan 2 ‘lubuk rahsia’ di mana saya mendapatkan rumah ‘below market’ agar lubuk yang sama mampu menghadirkan pulangan yang berbaloi untuk anda.

1. Banker

Pengalaman sebagai seorang Pegawai Bank selama 15 tahun ternyata membuka mata saya tentang lubuk yang satu ini. Sekitar 2004 di saat saya ditempatkan di Bahagian Pengawalan Kredit (Credit Control) ternyata mengesankan saya. Manakan tidak, tugas ‘mengejar’ peminjam culas telah membuka peluang saya untuk mendapatkan rumah ‘below market’.

Setiap peminjam yang berjaya dikesan dan menghadirkan diri di hadapan saya, pasti akan membuka peluang kepada rumah jenis ini. Kebiasaannya peminjam culas ini akan menawarkan rumah mereka untuk saya beli demi melupuskan hutang mereka, dan seterusnya melepaskan mereka dari disenarai-hitamkan oleh pihak bank.

Hampir setiap minggu saya menerima tawaran sebegini dari mereka, dan ternyata tidak semuanya mampu saya beli. Lalu yang menjadi mangsanya, adalah rakan-rakan terdekat saya yang ‘terpaksa’ membeli rumah-rumah ‘below market’ ini. Untung mereka bukan?

2. Ejen Hartanah

Ramai yang mengeluh apabila nama ejen hartanah dikaitkan sebagai sumber bagi mendapatkan rumah ‘below market’. Bagi mereka, ejen hartanah pastinya lebih teruja untuk mendapatkan harga jualan semaksima mungkin agar komisyen yang bakal diperolehi akan turut bertambah, tetapi percayalah golongan inilah yang sebenarnya telah menggandakan jumlah rumah ‘below market’ yang saya miliki.

Untuk pengetahuan pembaca, ejen hartanah merupakan individu yang mempunyai pengetahuan luas mengenai harga pasaran dan untuk pengetahuan anda juga, tidak semua dari mereka yang bersikap mementingkan komisyen semata. Menerusi pemerhatian dan pengalaman saya, mereka lebih mementingkan hubungan dengan para klien mereka, terutamanya dari kalangan pelabur.

Justeru, sekiranya terdapat rumah-rumah ‘below market’ yang berada dalam ‘listing’ mereka, pastinya klien mereka inilah yang akan mereka tawarkan terlebih dahulu sepertimana yang sering saya alami selama ini.

Kesimpulannya, rumah ‘below market’ bukanlah sesuatu yang mustahil untuk diperolehi. ‘Lubuk rahsia’ telah pun saya kongsikan, apa yang perlu anda lakukan kini ialah berkenal-kenalanlah dengan komuniti yang berada dalam lubuk ini agar rumah ‘below market’ yang diimpi mampu diperolehi dengan mudah, inshaaAllah.

Penulis:

Meor Zaidee merupakan seorang blogger hartanah sepenuh masa menerusi blog beliau. Beliau yang mempunyai berbelas buah rumah telah pun menghasilkan 4 buah ebook berkaitan pelaburan hartanah yang mendapat sambutan menggalakkan dari khalayak pembaca blognya.

.Sumber: Majalah Niaga

Masih ZERO 'STEP BY STEP' pembelian rumah Lelong atau rumah Subsale?? Silakan membaca..

● Pembelian rumah LELONG dan rumah SUBSALE adalah sedikit BERBEZA dari segi permulaan wang deposit, tempoh masa dan syarat kelulusan memindahmilik.

● Perkara asas yang perlu diteliti oleh pembeli adalah dari segi syarat kelayakan pinjaman @ pembiayaan perumahan (kecuali pembelian cara tunai), lokasi, harga rumah, rekabentuk, keadaan fizikal serta kos yuran guaman.

● Disini diterangkan FULL 'STEP BY STEP' bagaimana langkah-langkah terperinci perlu diambil.

*****

PENGENALAN RUMAH LELONG;
==============================
● Rumah lelong adalah rumah yang dijual oleh bank ataupun sesuatu pihak individu melalui Lelongan Awam yang diadakan di Mahkamah Tinggi, Pejabat Tanah atau ditempat lelongan awam (bilik, pejabat, dewan atau hotel) dan sebagainya.

SEBAB RUMAH DILELONG;
==============================
● Bagi kes bank lelong, kebiasaannya disebabkan tuan rumah / peminjam GAGAL membayar tunggakan ansuran dalam tempoh yang dijanjikan kepada pihak institusi kewangan.

● Pihak bank akan memohon kebenaran dari pihak Mahkamah dan melantik pelelong sebagai wakil jualan dalam menjualkan sesuatu hartanah.

● Hartanah yang dilelongkan biasanya dijual dengan permulaan harga Rizab 20%-50% lebih rendah dari harga pasaran semasa.

● Pembeli perlu membuat bidaan harga bersama penawar-penawar lain (jika ada) melalui pelelong berlesen.

****

PROSEDUR PEMBELIAN RUMAH LELONG;
==============================

● Info hartanah atau rumah yang bakal dilelong oleh Mahkamah atau Pejabat Tanah biasanya boleh didapati dalam kenyataan iklan Surat Khabar.

● Selain itu juga, boleh dilihat melalui laman web portal atau rujuk web lelongan hartanah 1 Malaysia: http://bitly.com/buylelong

● Sebaiknya gunakan khidmat bantuan Ejen Lelong bagi mendapatkan maklumat senarai rumah lelong terkini.

● Dapatkan lokasi alamat rumah yang bakal dilelong serta lawati sendiri ke lokasi rumah (jika perlu). Rujuk maklumat kepada Ejen Lelong.

● Dapatkan info atau salinan Surat Perisytiharan Jualan Lelongan @ Proclamation of Sale (P.O.S) dan Conditions of Sale (C.O.S).

● Pastikan tarikh lelong masih belum terlepas. Sebaik-baiknya 3 hari sebelum lelongan bermula.

● Dalam tempoh itu, bakal pembeli boleh membuat tinjauan sendiri, semakan atau carian dan menyediakan wang deposit secukupnya.

● Baca dan fahamkan segala syarat-syarat jualan dan kelayakan dalam P.O.S.

*****

PERKARA PENTING PERLU TAHU DALAM P.O.S;
√ Tarikh dan masa lelongan.
√ Lokasi tempat lelong diadakan.
√ Pihak bank mana yang melelong.
√ Wakil peguam yang melelong.
√ Jenis hartanah atau rumah dibina.
√ Saiz keluasan. Jumlah Rumah bangunan bertingkat atau tidak.
√ Jenis pegangan hartanah (Pajakan atau Hakmilik Kekal)
√ Mukim @ Daerah mana Geran dikeluarkan.
√ Berapa lama usia hartanah tersebut dibangunkan.
√ Nama pemaju. Adakah syarikat tersebut masih wujud.
√ Nilai deposit yang diperlukan (5% atau 10%).
√ Deposit dalam bentuk Bank Deraf atas nama bank atau individu.
√ Bil utiliti atau cukai yang perlu ditanggung oleh pembeli.
√ Tempoh penyelesaian baki pembelian (90 atau 120 hari).
√ Lain-lain kos atau risiko yang perlu ditanggung oleh pembeli.

● Periksa keadaan rumah lelong samaada ia berpenghuni atau tidak serta lain-lain keadaan kerosakan jika ada. Selain itu, lihat keadaan kejiranan dan persekitaran sekeliling.

● Buat kajian nilai harga pasaran rumah lelong yang hendak dibeli. Bandingkan dengan harga jualan lelongan. Adakah lebih jimat dan berbaloi jika dibeli.

● Buat semakan carian hakmilik status hartanah di Pejabat Tanah + Pemaju, bil Air + Elektrik, cukai Taksiran, cukai Tanah dan yuran penyelenggaraan (jika ada).

● Gunakan khidmat bantuan Ejen Lelong yang berpengalaman jika kurang pengetahuan atau tiada masa atas kesibukan kerja.

● Elakkan membeli sebarang hartanah lelong yang berstatus Kaveat (rujuk info tentang Kaveat di bawah).

● Sekiranya berminat, sediakan deposit wang tunai 5%-10% daripada harga Rizab mengikut syarat ditetapkan. Contoh: Harga Rumah: RM100,000.00 x 10% = RM10,000.00.

● Keluarkan wang deposit dalam bentuk Bank Deraf mengikut ke atas penama penuh bank yang melelong. Contoh nama Maybank: Malayan Banking (M) Berhad.

● Pastikan tiada kesalahan amaun dan ejaan nama pada Bank Deraf bagi mengelakkan pendaftaran penawaran ditolak semasa hari lelong.

● Bajet berapa nilai maksima harga yang mahu dibida. Elakkan membida sesuatu rumah lelong melebihi nilai harga pasaran semasa.

● Sediakan lebihan wang tunai dalam anggaran 5% untuk bayaran kos yuran guaman dan perbezaan kenaikan harga jika menang bidaan.

PROSEDUR MEMBIDA;
● Hadir semasa pendaftaran hari lelongan dilakukan. Sekurang-kurangnya 30 minit lebih awal.

● Pada waktu acara lelongan bermula, sesi pengumuman dan soal jawab dilakukan oleh pelelong.

● Pelelong meletakkan syarat-syarat jualan sebelum lelongan bermula.

● Kenaikan tawaran harga dibuat dalam satu jumlah amaun yang ditentukan oleh pelelong.

● Cara bidaan harga biasanya adalah secara lisan, mengangkat tangan atau menunjukkan kad nombor pembida (Paddle).

● Penawar yang membuat bidaan harga paling tinggi dikira pemenang setelah pelelong mengetuk penukul sebanyak 3 kali 'panggilan' sebagai tanda muktamad.

● Penawar yang berjaya perlu menandatangani surat perjanjian Kontrak Jualan.

● Penawar yang tidak berjaya akan dikembalikan wang depositnya. Sila cuba lagi di lain masa dan jangan berputus asa.

MENANDATANGANI SURAT KONTRAK JUALAN
==============================

● Penawar yang berjaya akan menandatangani kontrak jualan dan perlu membayar lebihan perbezaan baki deposit termasuk bayaran Stamping Duty sebanyak RM100.00.

● Kasyier Order atau Bank Deraf pembeli yang berjaya akan didepositkan sebagai sebahagian wang cengkeram deposit.

● Baki wang deposit boleh dibayar secara tunai atau cek peribadi. Sesetengah kes lelongan, amaun tersebut boleh dimasukkan ke dalam pakej pinjaman perumahan.

● Kontrak jualan akan menjadi suatu kontrak jualan yang mengikat setelah ditandatangani pembeli.

● Pembeli perlu menyelesaikan baki harga belian samaada dalam bentuk pinjaman bank atau secara tunai dalam tempoh yang ditetapkan.

● Sekiranya pembeli membuat pinjaman @ pembiayaan dari bank, lakukan permohonan dengan segera.

● Setelah permohonan pinjaman bank diluluskan (biasanya dalam tempoh 14 hari), surat tawaran bank (Letter Offer) dikeluarkan.

● Pembeli perlu melantik peguam yang bertauliah bagi menguruskan proses pemindahan hakmilik.

● Dapatkan sebut harga yuran guaman (Legal Fees + Stamping Duty) dari peguam terlebih dahulu. Minta bantuan Ejen Lelong memperkenalkan peguam sekiranya perlu.

● Sekiranya pembeli gagal membuat pinjaman bank dalam tempoh yang diberikan, risiko wang deposit tidak akan dipulangkan oleh pihak bank tersebut.

● Pembeli boleh membuat rayuan untuk penangguhan masa jika perlu. Tetapi penalti atas kelewatan akan dikenakan.

● Sekiranya bil tunggakan rumah tersebut sudah dijelaskan, pembeli boleh menuntut balik kos tersebut kemudian bagi sesetengah kes bank lelong.

*****

PENGENALAN RUMAH SUBSALE;
==============================
● Rumah Subsale bermaksud adalah rumah jual (Second Hand / Sekunder / Secondary Market).

● Biasanya ia dijual oleh pemilik berdaftar sesuatu individu atau pun syarikat.

● Pembeli berurusan dengan penjual atau melalui wakil penjual (contohnya melalui Ejen @ Perunding Hartanah).

PROSEDUR PEMBELIAN RUMAH SUBSALE;
==============================

● Pembeli perlu tahu lokasi dan jenis rumah yang sesuai diduduki atau dilaburkan mengikut kemampuan atau bajet harga belian.

● Buat carian iklan jualan rumah melalui web portal iklan. Buat tapisan lokasi dan bajet harga. Contohnya Mudah.my, Propertyguru.com.my

● Sebaiknya buat kajian iklan rumah jual pada harga yang rendah dari harga 'Market Value' (pasaran semasa).

● Sebaiknya gunakan khidmat bantuan Ejen / Perunding Hartanah bagi mendapatkan maklumat dan nasihat pandangan.

● Pastikan individu tersebut adalah dari syarikat Real Estate Agency berdaftar bagi mengelakkan sebarang penipuan individu yang tidak bertanggungjawab.

● Pembeli tidak perlu risau tentang bayaran komisen. Professional Fee Ejen / Perunding Hartanah dibayar oleh pihak penjual.

● Dapatkan maklumat lebih terperinci untuk tujuan 'valuation' melalui penjual atau Ejen. Hubungi atau berjumpa pegawai bank @ 'Valuer' untuk kepastian harga rumah (jika perlu).

● Buat temujanji dengan penjual atau Ejen untuk melawati (viewing) rumah tersebut.

● Periksa keadaan rumah. Adakah rumah tersebut mengikut spesifikasi di dalam dokumen Geran atau Sales & Purchase Agreement penjual.

● Adakah status hartanah tersebut sudah dikeluarkan "Strata / Individual Title". Atau ia masih lagi "Master Title" (Geran besar).

● Perlu tahu, adakah penjual mempunyai pinjaman dengan bank atau tidak.

● Rujuk bank mana yang dibuat pinjaman oleh penjual. Adakah mempunyai tunggakan ansuran bulanan.

● Sekiranya ada, apakah rumah tersebut akan bakal dilelongkan. Hal ini adalah penting untuk diketahui.

● Selain itu juga, adakah terdapat Kaveat di atas hak miliknya atau tidak (rujuk info tentang Kaveat di bawah). Jika ada, dinasihatkan agar berfikir terlebih dahulu atau dapatkan nasihat dari pakar dan Peguam Hartanah sebelum berniat untuk membeli.

*****

PERKARA PENTING PERLU TAHU;
√ Jenis hartanah atau rumah dibina.
√ Saiz keluasan. Jumlah bilik. Rumah bangunan bertingkat atau tidak.
√ Jenis pegangan hartanah (Pajakan atau Hakmilik Kekal)
√ Mukim @ Daerah mana geran dikeluarkan.
√ Berapa lama usia hartanah tersebut dibangunkan.
√ Nama pemaju. Adakah syarikat tersebut masih wujud.
√ Berapa kos cukai Taksiran, cukai Tanah dan yuran penyelenggaraan bulanan (jika ada).
√ Kaveat (jika ada).

● Sekiranya berminat, cuba berunding harga samaada penjual sudi menurunkan harga atau tidak.

KAEDAH PEMBAYARAN DEPOSIT 10%;
● Pembeli perlu membayar 2%-3% dari harga jualan + 6% GST.

● Bayaran menggunakan Cek / Bank Deraf ke atas nama Agensi Ejen tersebut atau melalui Peguam sebagai wakil orang tengah.

● Jangan membayar secara tunai termasuk atas nama kepada Ejen atau penjual bagi tujuan keselamatan.

● Jika melalui Ejen / Perunding Hartanah, pembeli perlu menandatangani borang "Agreement to Purchase" (A.T.P) dari syarikat agensi Ejen tersebut.

● Semak dan fahamkan klausa-klausa yang terdapat di dalam borang A.T.P.

● Di dalam borang A.T.P, nyatakn sekiranya membeli secara pinjaman / pembiayaan dari bank (wang deposit tersebut akan dipulangkan sekiranya permohonan pinjaman perumahan bank ditolak).

● Gunakan salinan asal borang A.T.P tersebut bagi bertujuan untuk rujukan dan sertakannya bersama dokumen permohonan pinjaman perumahan kepada bank.

● Jika permohonan pinjaman bank sudah diluluskan, pembeli perlu menandatangi surat 'Loan Agreement' apabila surat 'Letter Offer' dikeluarkan.

● Bagi kes pembelian rumah Subsale, wang deposit akan dipulangkan sekiranya pembeli gagal membuat pinjaman bank. Surat penolakan dari bank diperlukan sebagai tanda bukti.

● Setelah 'Loan Agreement' ditandatangani, pembeli perlu melantik peguam hartanah bagi menguruskan dokumen "Sale & Purchase Agreement", proses penukaran Hakmilik, 'Disbursement' dan sebagainya.

● Baki wang deposit sebanyak 7-8% dibayar kepada penjual melalui peguam (sebagai pemegang 'Stakeholder') semasa menandatangani "Sales & Purchase Agreement" dalam masa 90 hari yang ditetapkan.

● Bank pinjaman pihak pembeli akan 'Disburse'kan wang kepada bank pihak penjual dari baki pinjaman penjual (jika ada).

CUKAI @ YURAN GUAMAN PEMBELI & PEMINJAM BANK;
● Lawyer Fees (S&P) = Legal Fee (fixed) + Government Tax (Fixed - 6%) + Stamp Duty (Fixed) + Misc / Expenses / Disbursement.

● Lawyer Fees (Loan) = Legal Fee (fixed) + Government Tax (Fixed - 6%) + Stamp Suty (Fixed) + Misc / Expenses / Disbursement

*****

SEKATAN KEPENTINGAN;
● Sebelum pemindahan hakmilik dilakukan daripada nama penjual kepada nama pembeli, ia hendaklah mendapatkan kebenaran bertulis (Consent) terlebih dahulu daripada kerajaan Negeri jika adanya sekatan-sekatan kepentingan.

● Pihak Berkuasa Negeri adalah merujuk kepada Menteri Besar, Ahli Mesyuarat Kerajaan Negeri (Exco) atau Pejabat Tanah Daerah atau Pejabat Tanah dan Galian Negeri.

CONSENT;
Consent adalah bermaksud Kebenaran pindahmilik. Ianya terpakai bagi rumah jenis Kos Rendah (Low Cost) atau Kos Medium (Medium Cost).

● 2 proses permohonan Consent yang perlu dilakukan di Pejabat Tanah:

i. Consent to Transfer (CTT)
ii. Consent to Charge (CTC)

● Proses memohon Consent tersebut biasanya dilakukan oleh peguam yang menguruskan dokumen "Sales & Purchase Agreement".

● Proses penukaran hakmilik sepenuhnya bagi jual beli hartanah biasanya akan mengambil masa:

i) Antara 3 hingga 4 bulan bagi hartanah yang tidak perlukan Consent.

ii) Antara 6 hingga 10 bulan bagi hartanah yang perlukan Consent.

● Bagi kes pembelian rumah lelong, syarat kelayakan dan Consent dari kerajaan Negeri adalah tidak terpakai.

● Bagi pembelian rumah lelong jenis Kos Rendah (Low Cost) atau Kos Medium (Medium Cost) pula, pembeli tetap perlu memohon kebenaran dari kerajaan Negeri.

● Kebiasaannya kelulusan dalam tempoh masa 14 hari sahaja berbanding pembelian rumah Subsale yang agak lebih lama.

GADAIAN PEMINJAM BANK;
● Jika rumah tersebut masih digadaikan kepada bank, untuk membolehkan pemindahan hakmilik dibuat, maka gadaian tersebut perlu dijelaskan terlebih dahulu.

KAVEAT;
● Kaveat bermaksud sekatan atau halangan; adalah satu instrumen / alat / mekanisme yang disediakan oleh undang-undang untuk melindungi kepentingan seseorang ke atas urus niaga hartanah miliknya.

● Jika terdapat adanya Kaveat pada hartanah yang mahu dipindahmilik, perlu tahu siapakah yang memasukkan Kaveat tersebut.

● Sekiranya pembeli mahu meneruskan urusan pemindahan hakmilik, penjual hendaklah terlebih dahulu meminta individu atau pihak yang memasukkan kaveat tersebut menarik balik atau membatalkannya.

Sekian, semoga bermanfaat.

From FaiRealty Lelong

Situasi ini berlaku kepada bukannya sengaja direka tetapi hasil daripada kisah benar yang dihadapi segelintir individu, Membeli hartanah melalui lelongan ini perlu sedikit panduan agar anda mengetahui silok - belok dan pantang larangnya. Anda perlu membaca untuk mendapat sedikit panduan. Ada orang kata “malas betullah nak baca,” Kalau anda malas membaca sekalipun pergilah bertanya dengan orang yang sudah mahir.

Berikut adalah kesilapan-kesilapan yang sering dilakukan oleh pembeli baru yang patut dielakkan :-

1. Tidak membuat carian hak milik

Carian hartanah bermaksud memeriksa tentang status pemilikan sesuatu hartanah bagi mengetahui tentang :

i) Pemilik berdaftar
ii) Nombor hak milik
iii) Bebanan
iv) Sekatan kepentingan

Istilah Penting yang bakal pembeli harus tahu.

Pemilik berdaftar - Kita perlu tahu pemilik berdaftar supaya ianya sama dengan butir-butir yang tercatat dalam Pengisytiharan Jualan.

Nombor Hak milik / Geran - Butir-butir tentang nombor geran atau hak milik mestilah sama dengan butir-butir yang tercatat dalam Pengisytiharan Jualan.

Bebanan - bermaksud tanggungan yang wujud atas hartanah tersebut seperti kaveat , gadaian, pajakan dan sebagainya. Jika sesuatu hartanah itu mempunyai kaveat yang dimasukkan oleh individu yang tidak dikenali (bukannya pemilik berdaftar atau pihak Bank) maka mungkin hartanah itu mempunyai masalah tertentu.

Pengisytiharan Jualan – Ia adalah dokumen seperti perjanjian jual beli yang mengandungi butiran pemilik, penggadai, hartanah dan syarat-syarat dan terma-terma jualan lelong.

Kaveat – Instrumen yang dimasukkan oleh orang yang berkepentingan ke atas tanah tersebut bagi menghalang urusan pindah milik, cagar gadai dan sebagainya. Urusan hanya boleh dibuat sekiranya kaveat itu ditarik balik atau pengkaveat memberi surat kebenaran

Sekatan kepentingan- Ianya bermaksud wujud sekatan untuk memindah milik atau cagaran atau menggadai hartanah tersebut. Biasanya tanah yang mempunyai sekatan kepentingan ini adalah tanah yang dimiliki oleh kerajaan negeri atau tanah pajakan.

2. Tidak Membaca dan memahami syarat-syarat jualan

Di dalam dokumen pengisytiharan jualan ada mengandungi syarat-syarat jualan. Anda perlu baca dan fahami. Kalau malas baca, atau kalau baca tak faham minta nasihat pelelong. Kalau pelelong pun tak pasti , tanyalah peguam Bank. Nak tanya tentang apa ? Perkara penting anda perlu tanya ialah :

A) Adakah Bank tanggung tunggakan bil ?

Seperti cukai tanah, cukai pintu, Indah Water, bil elektrik dan bil Air. Kalau di dalam syarat-syarat jualan tu ditulis pihak Bank menanggung semua bil-bil tertunggak, maka anda tak perlu buat carian kerana Bank dah “cover”. Ada juga syarat-syarat jualan yang hanya tanggung cukai tanah dan cukai pintu sahaja. Ada juga yang tak tanggung langsung. Ini anda kena check betul-betul bil agar anda tidak menambah kos anda.

B ) Tempoh Penyelesaian (“Completion date”).

Anda perlu semak tentang tempohnya 90 hari ke atau 120 hari.

C ) Perlukan Surat Kebenaran ataupun tidak ?

Kalau anda tidak sempat membuat carian anda perlu bertanyakan kepada pelelong soalan ini.

D ) Bayaran baik pulih siapa yang tanggung ?

Ada Bank yang menanggung bayaran penyelenggaraan sehingga tarikh lelong dan ada Bank yang tidak tanggung. Perlu rujuk sayarat jualan. Sekiranya Bank tidak menanggung bayarannya ianya amat berisiko jikalau yuran penyelenggaraannya tinggi. Biasanya bagi hartanah lelong yuran penyelenggaraan tidak pernah dibayar. Kalau sudah 5 tahun tidak dibayar katakan sebulan RM70 (70 X 12 bulan x 5 tahun = RM4,200). Lari bajet anda.

3. Terkurang anggar kos dan terlebih anggar nilai

Antara kesilapan yang sering dilakukan oleh pembeli baru adalah

Antara kesilapan yang sering dilakukan oleh pembeli baru adalah terkurang anggar kos dan terlebih anggar nilaian hartanah. Hartanah ini kadangkala amat subjektif dan lebih bersifat setempat.

Contohnya nilaian bagi sebuah bagi rumah berkembar setingkat , adalah sekitar RM150,000 tetapi lazimnya pembeli hanya akan membeli pada harga sekitar RM120,000-RM130,000. Andai kata jika anda membeli harta tersebut melalui lelongan awam pada harga RM140,000 sudah tentu anda (sebagai pembeli baru) sudah berpuas hati kerana membeli RM10,000 kurang daripada harga pasaran. Pada hakikatnya anda membeli RM20,000 melebihi harga pasaran. Jika anda mengambil >keputusan untuk menjual hartanah tersebut pasti anda akan rugi atau anda terpaksa menunggu 5 tahun lagi untuk mendapat pembeli! Pelik bukan! Inilah senario pasaran hartanah yang kadangkala sukar difahami melainkan anda mendapat nasihat daripada pihak-pihak yang berkenaan. Inilah yang dimaksudkan terlebih anggar nilai dan jika anda mempunyai bajet yang terhad anda perlu berhati-hati dengan kos-kos sampingan seperti yuran guaman, penilaian, cukai tanah, cukai pintu, indah water dan kos pembaik pulih agar kos anda tidak terkurang anggar. Biasanya bagi rumah bertanah lebih mudah kiraan kosnya berbanding unit bertingkat seperti apartmen, rumah pangsa dan kondominium. Bagi unit bertingkat ini ada kos-kos tambahan seperti yuran penyelenggaraan, bayaran consent, sinking funddan takaful. Anda perlu merujuk kepada pemaju berkenaan jika anda membeli hartanah jenis ini.

Di sini dicadangkan kepada anda untuk mengurangkan risiko di atas :-

Anda perlu mengambil sikap berhati-hati ketika membuat anggaran tentang kos dengan membuat kajian dan pengiraan secara tepat. Dalam hal ini anda perlulah bertanyakan pihak-pihak yang terlibat dalam lelongan seperti pelelong, pegawai bank, peguam, pemaju hartanah dan sesiapa yang sudah biasa membeli hartanah lelong. Selepas pengiraan dibuat jika anda merasakan anda tidak boleh untung 20% atau lebih anda perlulah bersabar dan carilah hartanah yang lain.

Bermula Secara Kecilan

Anda dinasihatkan bermulalah secara kecil-kecilan dahulu. Kesilapan membeli hartanah yang nilainya ratusan ribu akan menyebabkan wang anda akan terbenam puluhan ribu. Jika ini berlaku anda akan rebah dan sukar untuk bangun semula dan anda mungkin akan menganggap pelaburan ini satu mimpi ngeri bagi anda. Bermulalah dengan hartanah yang anda mampu milik dahulu apabila sudah menampakkan hasil belilah hartanah yang lebih mahal. Belajar merangkak dahulu sebelum berjalan dan setelah itu barulah berlari Elakkan sikap tergesa-gesa. Dalam pelaburan hartanah ini anda tak perlu risau jika sudah 4 bulan anda belum memiliki apa-apa harta. Anda tak rugi sesen pun. Sikap kelam kabut menyebabkan anda tidak sabar menanti peluang yang terbaik. Bagi peringkat permulaan letakkan target sebuah rumah untuk tahun pertama. Selepas berjaya anda tingkatkan pada tahun berikutnya mengikut kemampuan anda. Jika anda membeli 2 atau 3 hartanah dalam satu masa jika anda tersangkut atau gagal salah satu harta maka keuntungan anda akan lenyap dengan kerugian yang anda tanggung bagi harta yang satu tadi. Belajar dari kesilapan dan elakkan melakukan kesilapan yang sama.

4. Ubahsuai rumah sebelum proses hak milik

Keterujaan untuk segera mendiami rumah yang dibeli dengan membuat pengubahsuaian sebelum selesai pembayaran baki boleh mengundang masalah dari sudut perundangan dan boleh didakwa kerana menceroboh. Bagi hartanah lelong pemindahan hak milik yang sah hanya berlaku selepas selesai pembayaran baki harga belian kepada pihak institusi yang melelong harta tersebut. Pernah berlaku satu kes di mana pemilik asal hartanah yang dilelong membuat laporan kepada pihak Bank Negara kerana pembeli baru telah menceroboh hartanahnya sebelum membayar baki wang harga belian yang mengakibatkan lelongan tersebut dibatalkan oleh pihak bank.

5. Lambat membuat permohonan pinjaman

Melengahkan membuat permohonan pinjaman Bank boleh menyebabkan pinjaman anda lambat diluluskan dan apabila kelulusan lambat pihak peguam tidak dapat menyempurnakan dokumentasi perundangan dan apabila luput tempoh maka wang deposit anda dirampas oleh pihak Bank kerana gagal menyelesaikan baki pembayaran dalam masa yang ditetapkan. Pernah seorang pelanggan yang bekerja sendiri yang membeli hartanah lelong. Tempoh penyelesaian adalah selama 120 hari tetapi pinjamannya lulus hanya beberapa hari sebelum tempoh penyelesaian tamat. Memandangkan kelewatan itu disebabkan oleh pembeli sendiri Pihak Bank telah merampas deposit dan menetapkan lelongan yang baru.

6. Tidak membantu mempercepatkan proses

Membeli hartanah lelong memerlukan komitmen yang tinggi daripada pembeli untuk memastikan pembayaran baki dapat dibuat dalam waktu yang ditetapkan. Kelewatan penyelesaian boleh menyebabkan wang deposit anda dirampas. Sebagai pembeli anda perlulah memantau perjalanan kes anda agar prosesnya berjalan lancar.

1. Di peringkat awal anda perlulah membuat susulan dengan pihak bank agar pinjaman anda diluluskan dengan cepat.

2. jika ada apa-apa bayaran yang perlu dijelaskan oleh anda bayar lah dengan segera atau jika ada bayaran yang perlu dibayar oleh pihak bank buatlah susulan dengan pihak Bank. Sesetengah orang berpendapat dah bayar peguam biarlah peguam yang buat kerja tu, anda perlu faham peguam perlu mengambil perhatian berpuluh puluh kes, tetapi anda hanya menumpukan kes anda sahaja.

3. Akhir sekali buat susulan (follow up) pengeluaran wang pinjaman. Dengan membuat susulan kita dapat membantu mempercepatkan proses dan juga jika ada apa-apa masalah dapat di selesaikan kan dengan segera. Jangan sekali-kali melepaskan kes anda terus tanpa perhatian kerana pihak peguam dan pembantunya adalah manusia biasa yang tidak dapat lari dari kelewatan atau kesilapan.

7. Lambat membuat bayaran apabila diminta

Anda di nasihatkan juga menyediakan peruntukan untuk bayaran tambahan bagi cukai tanah, cukai pintu atau yuran penyelenggaraan

kerana biasanya pihak Bank hanya membayar setakat tarikh lelongan sahaja selebihnya perlu dibayar oleh anda. Ada setengah pelanggan berkeras enggan membayar wang tambahan tersebut menyebabkan kes tidak dapat diselesaikan dengan cepat dan akhirnya menyalahkan pihak lain.

8. Tidak menyediakan wang yang mencukupi apabila diminta

Terdapat pembeli yang berminat membeli hartanah lelong tapi tidak mempunyai wang deposit yang mencukupi, biasanya wang deposit adalah sebanyak 10% daripada harga lelong. Jika kita ingin melihat banyak hartanah lelong laku dijual pihak Bank kena menurunkan wang deposit menjadi 1% ke 2% barulah ramai yang beli. Tapi Bank manakah yang sanggup memberi pinjaman sehingga 100% bagi hartanah lelong. Pihak Bank juga tertakluk kepada undang-undang dan peraturan yang telah ditetapkan oleh Bank Negara. Pihak Bank tidak boleh sewenang-wenangnya mengubah peraturan sesuka hati mereka. Pernah seorang Pak Cik yang menceritakan pengalamannya membeli hartanah dan salah satu hartanah yang dibelinya adalah hartanah lelong. Beliau berkata pihak Bank dan peguam menipu beliau kerana menyangka dengan membayar 10% deposit dan bakinya dijelaskan dalam masa 120 hari, tiada bayaran lain yang dikenakan tiba-tiba terpaksa tambah lagi RM5,000 untuk peguam, yuran penyelenggaraan, sinking fund, penilaian dan sebagainya. “Saya dah serik beli rumah lelong dan tidak mahu ditipu lagi”. Inilah kesilapan segelintir masyarakat kita yang membeli hartanah tanpa usul periksa

9. Tidak memeriksa keadaan rumah.

Jika anda ingin membeli rumah lelong, pasti pergi turun padang dan lihat sendiri rumah berkenaan. Sekiranya anda tidak melihat dan hanya melihatnya melalui surat khabar atau di internet ini boleh menyebabkan berlaku kesulitan di lain hari. Kemungkinan terdapat bahagia rumah berkenaan rosak dan sebagainya.

10. Gagal mengenal pasti keadaan rumah yang betul

Ketika membeli rumah lelong terutamanya rumah apartmen atau flat anda janganlah terburu-buru, periksa alamat dan deskripsi hartanah pada pengisytiharan jualan dengan betul mengelakkan kesilapan membida rumah yang silap. Pernah seorang pembida membida rumah bernombor 3-13, menyangka membida rumah di tingkat 3 nombor 13 tetapi sebenarnya membida rumah di tingkat 13 nombor 3. Setelah diperiksa alamat di Majlis perbandaran mengesahkan bahawa rumah sebenarnya adalah di tingkat 13 nombor 3. Sikap yang terburu-buru boleh menyebabkan anda menanggung rugi beribu ringgit. Pastikan alamat rumah di dalam cukai pintu menyamai dengan deskripsi yang tercatat dalam pengisytiharan jualan.

11. Yuran Penyelenggaraan Terlalu Banyak

Jika Bank tidak menanggung bayarannya anda carilah hartanah yang lain. Pernah satu kes di mana yuran penyelenggaraan tertunggak berserta pelbagai caj lain yang dikeluarkan oleh pihak pemaju mencecah RM15,000. Hartanah tersebut dilelong oleh pihak Bank hanyalah RM40,000. Bayangkan jika ditolak harga jualan dengan yuran penyelenggaraan maka Bank hanya akan memperoleh RM35,000 sahaja.

12. Rumah Yang Hendak Dibeli Didiami Oleh Pemilik Asal

Jika anda mendapati rumah yang hendak anda beli itu didiami oleh pemilik asal rumah tersebut yang jenis keras kepala eloklah anda beralih ke hartanah lain kerana ia akan menyebabkan anda tidur tak lena kerana terpaksa bergaduh dengan pemilik asal dan kos untuk mendapatkan perintah mengosongkan premis mungkin tidak kurang RM2,000 malahan anda terpaksa rugi beberapa bulan kerana rumah anda tidak dapat disewa atau didiami akibat keengganan penghuni rumah untuk keluar dari rumah tersebut.

13. Pemaju Sudah Tidak Wujud

Bagi hartanah yang belum dikeluarkan hak milik individu atau hak milik strata, jika anda dapati pemaju sudah tidak wujud atau tak pernah dengar pun nama pemaju tu, eloklah diselidiki dahulu atau tinggalkan sahaja niat nak membeli hartanah tu. Pemaju yang telah gulung tikar syarikatnya akan menyukarkan anda membeli hartanah lelong kerana syarikat tersebut diambil alih oleh liquidator. Kelulusan daripada liquidator biasanya mengambil masa yang agak lama berkemungkinan waktu anda mendapat kelulusan tempohnya telah tamat.

14. Kebenaran Dari Pemaju Tidak Di peroleh

Bagi rumah yang tidak mempunyai hak milik individu atau hak milik strata pihak peguam yang hendak melelong dimestikan mendapatkan kebenaran dari pihak pemaju terlebih dahulu supaya memudahkan pembelian oleh pembeli yang baru. Pernah ada satu kes di mana peguam tidak mendapatkan surat kebenaran pemaju telah melelong hartanah tersebut tetapi pemaju enggan memberikan kebenaran. Bagaimana nak buat ? masa berjalan tempoh penyelesaian semakin hari semakin singkat ! Jika kes begini anda tiada jalan lain melainkan membuat permohonan ke Mahkamah bagi mendapatkan perintah agar pemaju berkenaan memberikan kebenarannya jika tidak Mahkamah mempunyai kuasa untuk menandatangani apa-apa dokumen untuk memberi kesan perpindahan hak milik hartanah tersebut.

-Sumber:Bagaimana membeli rumah lelong ? – Mohamad Amli Ghazali